乡镇拆迁安置小区现状及存在问题的分析

     近年来，我市经济发展迅速，吸引了大批投资目光，各大中型企业纷纷进驻我广汉经济开发区，而XX镇大部分区域恰好为开发区所涵盖。为配合我市搞好经济工作，满足开发区工业企业建设用地需求，我镇按照市上整体规划，开展了一系列征地拆迁和安置工作。截止目前，竣工的拆迁安置小区已有9个，实际入住数量已接近2000户，随着开发区的不断发展，拆迁安置的范围和数量还将不断增加，安置小区的管理任务也将随之逐步加重。现就已入住几个小区的现状及存在问题作以下简要分析，以期为今后拆迁安置工作积累经验，做好铺垫，保障我市经济建设的顺利进行。

 一、基本情况

（一）海口小区

    海口小区位于海口路，2009年底建成并入住。小区内共有住房516套，现已入住400余套。小区住户主要为四合村人口。

该小区现物业服务人员共有12人（主管2名，会计1名，出纳1名，门卫4名，守车员2名，保洁2名，），薪酬除会计200元/月、1名主管650元/月之外，其他均为600元/月。

    该小区物管费为0.10元/㎡/月，预收1年。水费由自来水公司直接收取，电费和气费由物管代收。

（二）大塘一期

    大塘一期小区位于福州路南三段40号，面积约19000平方米，居民于2008年11月起入住。小区内共有住房196套，现已入住170余套，小区居民主要为大塘村人口。

该小区现物业服务人员共有5人（负责人1名，出纳1名，门卫兼保洁共2名，守车员1名），均为大塘村人，年龄在50岁左右，薪酬分别设置为400元/月、200元/月、600元/月、900元/月。

    该小区物管费为0.10元/㎡/月，预收1年。水费由业主自行前往缴费点缴纳，电费由电业局直收，气费由物管代收。

（三）大塘二期

    大塘二期小区位于福州路三段，面积30831.41平方米，居民于2009年8月起入住。小区内共有住房396套，现已入住344套，以大塘村人口为主。

    该小区现物业服务人员共有8人（负责人1名，会计1名，出纳1名，门卫2名，保洁员1名，守车员2名），薪酬分别设置为600元/月、150元/月、400元/月、700元/月、550元/月、700元/月。

    该小区物管费为0.10元/㎡/月，预收1年。水费电费均由业主自行前往缴费点缴纳，气费由物管代收。

（四）福州路小区

    福州路小区位于福州路174厂菜市对面，于2008年8月建成并入住。小区内除有统建房64套已全部入住外（主要为大塘7社人口），还有自建房65套，这部分主要为马牧2社人口。

    该小区现物业服务人员共有2人（保洁兼守车员共2名），薪酬为600元/月，均为大塘7社人。

该小区物管费为0.10元/㎡/月，预收1年。电费由业主自行前往缴费点缴纳，水费气费由物管代收。

（五）滨河小区

    滨河小区位于三亚路，居民于2009年12月起入住。小区内共有住房420套，现已入住300余套，主要为独木村人口。

（六）三亚小区

    三亚小区位于三亚路，于2009年10月建成并入住。小区内共有住房1000余套，现已入住约500套，居民以独木村人口居多。

    以上两个小区因处于同一位置，所以由一个物管班子统一管理，共有10人（负责人兼门卫1名，月薪1200元；
门卫兼保洁3名，月薪900元；
守车员兼保洁3名，月薪800元；
保洁1名，月薪500元；
水电兼出纳1名，月薪840元；
会计1名，月薪240元）。

（七）和平小区

    和平小区位于南海路48号，占地面积约90亩，目前已建成三期，共有住房700多套，居民从03年起陆续入住。小区居民主要为和平村人口。

该小区现物业服务人员共有15人（行政人员3名，保安4名，保洁4名，守车员3名，水电工1名），小区物管费为0.10元/㎡/月，预收1年。电费由供电局直接收取，水费气费由物管代收。

（八）马牧北区

    马牧北区位于深圳路东一段，于2009年底建成并入住。小区内共有住房1000多套，现已入住600多套，小区居民以马牧村人口为主。

该小区现物业服务人员共有10余人。

（九）顺河小区

该小区位于汉口路延伸段，分三期建成，全为自建房。

二、存在的问题

    经过调查了解，以上小区（主要是统建小区）均存在不同程度的各种问题和矛盾，主要集中体现在以下几个方面：

（一）安置小区的配套设施不够完善

    一是停车场所设置不合理和车位严重不足，这是各个小区最突出的一个矛盾。小区内居民多为失地农民，他们的交通工具多为自行车、摩托车和电瓶车，有的甚至一户多辆，还有部分居民以人力或电动三轮车作为营生。因原有车库的设计容量完全不能满足实际存放需要，许多居民将车辆停放在小区通道、楼道或各个角落里，这对居民出入和小区环境产生了不利影响。同时对统一看护带来难度，车辆丢失现象时有发生，业主反映强烈。其次，因无充电设施，部分高层居民直接从家中拉线从窗户接至楼外地面给电瓶车充电，这就成为一个严重的安全隐患。另外，个别小区（大塘二期）因车库栅栏太矮，经常发生电瓶车丢失事件。此事已与开发区物管办进行过多次沟通，虽经过加高但栅栏也仅有1.4米之高，仍不足以御防电瓶车失窃现象，不能彻底解决这一问题。

    二是无休闲健身设施。经实地察看发现，小区多无健身器械、无阅报栏等休闲设施，居民多以打麻将作为休闲娱乐方式，而邻里之间又因麻将声产生多起矛盾纠纷，影响了社会稳定。

    三是消防设施不完善。小区内消防栓、消防带和灭火器缺失较多，一旦发生灾情，后果将不堪设想。另外大塘二期的消防通道门只有半边。

四是垃圾箱不足，居民生活垃圾因无定点堆放而随处乱丢，影响环境卫生，目前也没有专人专车清运垃圾，这些都严重阻碍了我市城乡环境综合整治的前进步伐。

此外小区的医疗配套设施也亟需完善。

（二）小区建设及房屋交接的遗留问题

    一是小区路面存在严重质量问题，扫地都可以使得路面掉渣，居民对此怨声载道；
二是多数小区线路不明确、计量表不分、计量差较大，直接造成费用无法分摊，导致现任物管面临收费难的困境；
三是经常出现屋顶渗水，下水管道堵、漏、烂等现象，相关单位后期维护不及时、不到位，致使问题久拖不决。上述问题在大塘二期和福州路小区体现的尤为明显，部分居民以此为由拒绝缴纳水电气费和物管费，这给小区的管理工作带来了不必要的困难。

（三）房屋维修基金不明确

    各小区到目前为止，也没有明确和收取、预留任何房屋维修基金。目前各小区的房屋还处于质保期内，一旦质保期过后，房屋和小区设施的维修维护费用又该从何而来？

（四）物业管理经费缺口太大，管理工作难以开展

    目前各小区已根据岗位配备了物业服务人员，但也仅够满足小区管理的最基本需求，人手还是相当缺乏，岗位薪酬相对于工作量普遍较低，难以调动工作人员积极性，要想解决这一问题，就得动用经费。收取的0.10元/㎡/月的物业管理费连目前物管人员工资都不够发放，小区物管办公经费、功能完善所需费用（原设计外）、配套设施的维护维修费用就更无从谈起。

（五）小区管理模式混乱，管理制度不完善，相关单位职责不明确，相关人员责任心不强

    物业管理的方式大致可分为专业物管公司管理、业主自行管理、建设单位或施工单位管理几种方式，政府职能部门只能起引导和监督作用。目前我镇拆迁安置小区的物业管理是几不像，没有管理职能主体，也没有成立业主委员会，小区若有问题不知道该找开发区还是政府。另外小区物业管理人员专业性不强、分工不明确、责任难落实，人员不好找，在岗人员年龄也普遍偏高。导致现有的门卫、保管等岗位流于形式。小区的各项管理制度，包括岗位设置、岗位职责、物业管理办法、装修管理规定、消防管理规定、出租房管理规定等一系列制度均不完善。

（六）居民整体综合素质需要进一步提高

    入住安置小区的业主都是从以前的农户转变而来，还保持着农村的生活方式，在公共绿地种树种菜、在小区内乱摆摊点、部分业主随意搭建的现象屡禁不止。其不论生活习性或是整体素质目前都不能与城市居民相提并论，物业服务管理工作经常得不到应有的理解、支持和配合，加之其身份又为拆迁户，这给管理工作大大增加了难度。小区居民从农村村民到城市居民的转变还需要一个漫长的过程。

三、拟采取的几点措施

(一) 针对小区配套设施方面存在的问题，将采取车库扩容、增设电瓶车充电设备，增设垃圾桶，完善消防设施、健身器械和报刊栏等休闲设施的途经对其加以改善，比如马牧北区可考虑直接在原有车库基础上扩容、海口小区可考虑在空闲地方另设简易自行车库。另外，要适当增设摄像头等监控设施，严格实行出入登记，要求车辆凭卡出入。在设计、实施改善方案时，要同时从方便住户和便于管理的角度出发，充分考虑到住户的需要与安全。

(二) 针对小区建设和房屋交接的遗留问题、房屋维修基金问题、以及物业管理经费问题等，需与开发区、小区、各村居委会、住户代表等相关单位和人员进行沟通协商，找出问题成因，划清责任范围，制定相应的具体解决方案和措施；
对投入使用小区房屋和设施的维修维护必须制定专人负责，对存在的问题及时给予解决。

(三) 要健全安置小区管理机制，完善小区管理制度，明确小区管理职责；
按照属地原则，重视村委会在安置小区管理中的重要作用，可考虑由村委会带头、业主选举代表（如楼长）与现有物管人员共同参与制定相应的小区管理公约、制度，尤其在门卫、车棚守护和出租房登记管理方面，形成在政府监督指导下、各方面积极参与的常态小区管理网络模式，待时机成熟，再逐步向市场化、商业化、业主自治化方向转变。

(四) 建议村居委会发挥组织带头作用，在小区内策划举办形式多样的休闲娱乐活动（比如健身舞、球类比赛等），倡导文明健康、积极向上的生活，营造良好的小区精神文明环境和邻里和睦相处氛围；
结合“律师进村社”活动，向居民进一步加大普法宣传力度，引导居民通过正当合法途经解决各种矛盾纠纷，创造良好社会治安环境。

(五) 在今后安置小区规划和建设过程中，适当征求相关部门与群众的建议，提高群众的参与度，以避免前期小区规划建设中的先天不足。
 

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