物业与施工交接工作汇报
物业交接工作细则
第一部分：图纸资料 一、工程批准文件 1．规划批准证书；
2．占地批准证书；
3．绿化批准证书；
4．开工许可证书；
5．能源供应协议书（水、电、气、油等）；
6．租赁许可证书；
7．销售许可证书；
8．建筑产权证书；
9．涉外经营许可证书。
二、工程设计文件 1．设计说明书
2．工程竣工全图（含建筑、结构、设备以及庭院管线图等）；
3．工程设计变更洽商及变更通知；
4．地质勘察报告；
三、工程施工文件
1．竣工验收报告（含隐蔽工程、人防工程、沉降观察记录等）；
2．消防验收报告；
3．施工监理记录及监理总结报告；
4．钢材、水泥等主要材料及构件的质量合格证书；
5．砂浆、混凝土试块试压报告；
6．水、暖、气等管道的试压报告；
7．所有设备的出厂合格证书、使用说明、图纸资料及维修保养协议；
8．消防自动报警系统的调试报告、地址编码表及分布图；
9．电梯调试报告和使用许可证；
10．锅炉及压力容器的调试报告和使用许可证；
11．制冷机组及水泵、冷却塔的调试报告，水管和风道平衡测试报告；
12．变配电设备的检测报告；
13．避雷系统试验报告；
14．生活水箱卫生许可证；
15．楼宇自控设备的调试报告；
16．综合布线系统的测试报告；
17．共用天线、保安监视、背景音乐等系统的检测报告。
第二部分设施与设备 土建结构
此部分的接管验收，必须遵照建设部行业标准《房屋接管验收标准》（ZBP30001-90）及相关标准执行。
（一）主体结构
1．地基基础的沉降不得超过允许变形值；
不得引起结构上的开裂或相邻房屋
的损坏。
2．钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过规定值。
3．砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。
4．木结构应结点牢固，支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材必须符合有关
规定。
5．凡应抗震设防的房屋，必须符合有关规定。
（二）外墙 外墙不得渗水 （三）屋面
1．各类屋面排水畅通，无积水，不渗漏。
2．平屋面应有隔热保温措施。
3．阳台应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固、接口严密、不渗
漏。
（四）地面
1．面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮
和起砂等缺陷；
块料面层应表面平正、接缝均匀顺直，无缺棱掉角。
2．卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求,不应有
积水,不允许倒泛水和渗漏。
（五）装修
1．钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位
置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度。
2．木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉
牢。
3．门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固。
4．抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。
5．饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线角顺直，无缺棱掉角。
6．油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。
电气系统
（一）低压柜及配电箱
1．各种开关和接线体应安装牢靠，电气连接应可靠且接触良好。
2．空气断路器的工作电流和整定电流符合图纸要求。
3．接触开关及其操动机构的联动应正常，无卡阻现象；
分、合闸指示正确；
辅助开关动作正确可靠。
4．电度表、电压表、电流表等仪表指示正确，范围适当，指针灵敏无卡阻， 5．线鼻焊锡饱满，导线线径和相色应符合规范要求，且走线整齐，捆扎牢固。
6．箱体油漆应完整无缺，无脱落退色现象，接地良好。
（二）高压开关柜 1．操动机构、传动装置、辅助开关及闭锁装置应安装牢固，动作灵活可靠；
位置指示正确。
2．合闸时三相不同期值应符合产品的技术规定。
3．相间距离及分闸时，触头打开角度和距离应符合产品的技术规定。
4．灭弧室的真空度应符合产品的技术规定。
5．并联电阻、电容值应符合产品的技术规定。
6．绝缘部件、瓷件应完整无损。
4．小车式高压触头应接触紧密良好。
6．油漆应完整、相色标志正确，接地良好。
（三）避雷器
1．现场制作件应符合设计要求。
2．避雷器外部应完整无缺损，封口处密封良好。
3．避雷器应安装牢固，其垂直度应符合要求，均压环应水平。
4．阀式避雷器拉紧绝缘子应紧固可靠，受力均匀。
5．放电记数器密封良好，绝缘垫及接地应良好、牢靠。
6．排气式避雷器的倾斜角和隔离间隙应符合要求。
7．油漆应完整，相色正确。
（八）电容器柜
1．电容器组的布置与接线应正确，电容器的保护回路应完整。
2．三相电容量误差允许值应符合规定。
3．外壳应无凹凸或渗油现象，引出端子连接牢固，垫圈、螺母齐全。
4．熔断器熔体的额定电流应符合设计规定。
5．放电回路应完整且操作灵活。
6．电容器外壳及构架的接地应可靠，其外部油漆应完整。
7．电容器室内的通风装置应良好。
空调系统 一、制冷机组
（一）离心式制冷机组
1．机组检查应根据设备装箱清单、说明书、合格证、检验记录、装配图、技 术文件，核对其型号、规格以及全部零件、部件、附属材料和专用工具。
2．主体和零部件等表面无缺损和锈蚀。
3．机组安装纵横向水平度允许偏差为0.1‰。
4．基础底板应平整，底座安装应设置隔振器，隔振器压缩量应均匀一致。
5．机组的地脚螺栓的固定应牢固。
6．充注制冷剂，应与铭牌规定的充注量一致。
7．按机组起动键后，应油泵启动30秒后，压缩机电动机启动。
8．开机前油温必须达到60度以上，才能自动起动。
9．机组各处探头及安全装置反应应灵敏。
10．如机组自动跳车，显示屏所反应的故障点要准确。
11．机组起动后，离心式制冷压缩机的各项运行工况及辅助状况，报警指示应 准确无误。
12．润滑油系统应冲洗干净，加入冷冻机油的规格及数量应符合随机文件的要
求。
13．抽气回收装置中，压缩机的油位应正常，转向正确，运行无异常。
14．电气系统工作正常，保护继电器额定值正确，油箱电加热运行正常。
15．冷却水系统应能正常供水。
16．进气导向叶片启闭灵活，开度和仪器指示值应随机技术文件的要求调整一
致。
17．瞬间点动压缩机转动正常。
18．水冷却电机机组连续运行，不应少于30min，氟利昂冷却电机机组连续运
行不应大于10min（叶片开度大于40%的试验时间应缩短）油箱的油温、
油压、轴承温升及机器声响和振动应符合随机文件要求。
（二）溴化锂制冷机组
1．机组安装应有固定螺栓，机组就位后应找水平，其纵、横向水平度允许偏差均为0.5‰，双筒吸收式制冷机应分别找正上、下筒的水平。
2．机组在文件规定期限内，外表无损伤，且气密度符合设备文件规定的机组，凡冲灌溴化锂溶液的，可直接进行试运转，当用隋性气体保护时，应进行真空密性试验，合格后方能加液进行试运转。
3．机组的气密性试验应符合本规范或设备技术规定，正压试验为0.2Mpa（压表）保持24h压降不大于66.5pa为合格。真空气密性试验，绝对压力小于66.5pa，持续24h，升压不大于25pa为合格。
4．检查机组控制柜，显示仪表外围控制线连接是否正确，包括机组与控制箱的连接是否正确，检查溶液泵、冷剂泵、真空泵工作电流及转动方向。
5．检查制冷机组安全保护装置，应灵活可靠。
1）蒸气调节阀：全开，全闭动作，反馈信号；
2）冷水流量压差控制器：设定值，动作；
3）冷却水流量压力控制器：设定值，动作；
4）高发温度控制器：设定值，动作试验；
5）低发温度控制器：设定值，动作试验；
6）结晶温度控制器：设定值，动作试验；
7）冷水出水低，注意控制器：设定值，动作试验；
8）冷剂水低温控制器：设定值，动作试验；
9）吸收器低温控制器：设定值，动作试验；
6．接收厂家调试报告及检查机组运行记录，符合要求可以验收。
二、冷却塔
1．冷却塔安装应平稳，地脚螺栓的固定应牢固。
2．冷却塔的出水管口及喷嘴的方向和位置应正确，布水均匀。有转动布水器的冷却塔，其转动部分必须灵活，喷水出口宜向下与水平呈30°夹角，且方向一致，不应垂直向下。
3．托水盘密封良好，无渗漏现象。
4．填料整齐完好，无破损现象。
5．自动补水装置及补水箱运行正常，浮球工作位置合适，浮球无破损。
三、水泵
1．运转中不应有异常振动和声响，各静密封处不得泄漏，紧固连接部位不应松动。
2．电动机的电流和功率不应超过额定值。
3．轴承润滑油应饱和，无渗出。
4．水泵基础的减震装置应符合设计要求。
四、阀门
1．阀门的装置，方向与高度应符合设计要求，不得反装。
2．安装带手柄的手动截止阀，手柄不得向下，电磁阀、调节阀、热力膨胀阀、升降式止回阀等的阀头均应向上竖直安装。
3．热力膨胀阀的安装位置高于感温包，感温包应安装在蒸发器末端的回气管上与管道接触良好，绑扎紧密，并用绝热材料密封包扎，其厚度宜与管道绝热层相同。
4．自控阀门须按设计要求安装，在连接封口前应做开启动作试验。
五、管道
1．管道保温完好，无破损、无开裂、无洁露，管道与支吊架之间应垫以绝热衬垫或经防腐处理的木衬垫，其厚度应与绝热层厚度相同，表面平整，衬垫接合面的空隙应填实。
2．管道颜色和流向标志清楚，并符合国家有关规定。
3．与制冷压缩机或其它设备相连接的管道不得强迫对口。
4．管道穿越墙体或楼板处应设钢制套管，管道焊缝不得置于套管内。
5．管道与套管的空隙应用隔热或其它不燃材料填塞，不得将套管作为管道的支撑。
6．各设备之间连接的管道，其坡度及坡向应符合设计要求。
7．冷冻水管道系统应在该系统最高处，且便于操作的部位设置放气阀。
8．管道安装后应进行系统冲洗，系统清洁后方能与制冷设备或空调设备连接。
9．管道与泵的连接应采用弹性连接，并在管道处设置独立支架。
10．管道支、吊架的型式、位置、间距、标高应符合设计要求，连接制冷机的吸排气管道须设单独支架。
六、管道、风口、风阀
1．管道的选材、厚度应根据设计要求选用，并应符合产品标准的规定。
2．风管与法兰连接采用翻边时，翻边应平整，宽度一致。
3．风管与配件的表面应平整，圆弧应均匀，咬口缝应严密，宽度应一致，并
不得有十字交叉的拼缝。
4．风管和空气处理，室内不得敷设电线、电缆，以及输送有毒易燃易爆气体
或液体的管道。
5．风管各段间的连接应采用可拆卸的形式，接管合理。
6．柔性短管的制作应符合设计规定，当设计无规定时，应选用帆布、人造革、 树脂玻璃布、软橡胶等具有减震、防潮、不透气的柔性材料，柔性短管的
长度宜为150mm-250mm，其接缝处应严密和牢固，且不宜作异经接管使用，
安装应松紧适度无强扭。
7．风管支吊架的间距应符合规范要求。
8．风管、部件及管道的支吊架型式位置及间距应符合规范标准。
9．风管、部件、管道及支架的油漆应附着牢固，漆膜厚度均匀，油漆颜色与
标志符合设计要求。
10．风管保温层厚度应符合设计要求，表面平整密实，包扎牢固、紧密、贴合，
不得有裂缝、散材外露、空隙等缺陷。保温钉与风管、部件及设备表面应
粘接牢固，不得脱落、矩形风管及设备保温钉应均匀。用玻璃布、塑料薄
膜作保护层，搭接应均匀且松紧适度。
11．风口外表装饰面应平整光滑，不得有明显的划伤、压痕与花斑，颜色应一
致，焊点应光滑。
12．风口的转动、调节部分应灵活、可靠，定位后应无松动现象。接口处不应
有明显漏风，叶片角度调节范围应符合设计要求。
13．风阀的结构应牢靠，调节应灵活，定位准确、可靠并应标明风阀的关闭方
向及调节角度。
14．电动与气动调风阀的执行机构及连动装置的动作应可靠，其调节范围及指
示角度与阀扳开启角度相一致。
15．风管止回阀在设计风速下应能灵活开启和关闭，关闭时应严密，水平安装
的止回阀应有可靠的平衡调节装置。
16．防火系统阀门及部件的制作，应符合设计规定，所采用的材料不得代换。
17．防火阀动作应可靠，关闭时应严密，易熔件应为消防部门认可的标准产品，
其熔点温度应符合设计规定，内置易熔件的阀门应设便于更换易熔件的检
查口。
18．管道阀门及仪表安装位置应正确，无渗漏。
七、消声器
1．消声器所选用的材料，应符合设计规定的防火、防腐、防潮和卫生要求。
2．消声器的框架应牢固，壳体不得漏风，外表面不应有明显的凹凸、划痕及 腐蚀，吸声面的方向应符合设计要求。
3．紧固消声器部件的螺钉应分布均匀，接缝平整，不得松动、脱落。
4．消声和消声弯头宜单独设置支架，其重量不得由风管承受。
八、空调机组
1．组合式空调机组
1）组合式空调机组各功能段的组装应符合设计规定的顺序和要求；
2）机组应清理干净，箱体内应无杂物，密封性好无漏风，护板无锈蚀；
3）机组应放置在平整的基础上，基础应高于机房地平面，基础应符合设计要
求；
4）机组下部的冷凝水排放管应有水封与外管路连接应正确；
5）组合式空调机组各功能段之间的连接应严密，整体应平直，检查门的开启 应灵活，水路应畅通；
6）电机与风机运转平稳，无异常声响；
7）电机的启动电流和工作电流工作在额定值以内，星角转换正常，无过流过
热现象；
8）轴承和轴瓦润滑油饱满，但无渗出；
9）风机皮带松紧适度，且多根皮带长度一致；
10）帆布软连接完好，无破损及漏风现象；
11）空气过滤器所用的滤料应符合国家颁布的有关卫生标准的规定，其厚度和
密度应符合设计要求；
12）空气过滤器的框架外形尺寸应准确，表面应平整，密封面完好无集尘；
13）空气过滤器与框架或空气处理室壁板之间安装应合理，可拆卸清洗，但不
得影响过滤效果；
14）空气处理室各段的组装应平整，连接严密位置正确，不能有渗水现象；
15）表面式换热器的散热面应保持清洁、完好，翅片排列整齐，无明显踏、碰、
压偏现象，排水装置畅通。
2．单元式空调机组
1）室内机组安装应位置正确，目测应呈水平，冷凝水排放应畅通，不得有渗
漏现象；
2）制冷剂管道连接必须严密无渗漏；
3）管道穿过的墙孔必须密封，雨水不得渗出。
3．风机盘管
1）风机盘管机组安装前应进行单机运转及水压试验；
2）风机运转平稳，叶轮无径向抖动，无异常声响；
3）接水盘上无污物，排水畅通；
4）风机盘管连接管件选材应符合设计要求；
5）温控器控制灵敏，三档风速转换明显；
6）电磁阀关闭灵活，无卡塞现象，平衡阀两侧水压应一致；
7）供、回水管与风机盘管机组应为弹性连接，且水管无堵塞，排水坡度正确，
保温无破损，夏季无冷凝水渗出，送风口夏季无冷凝水渗出；
8）风管、回风箱及风口与风机盘管机组连接处应严密牢固，无明显漏风，风
管保温无破损；
9）冷冻水管道系统应在该系统最高处，且便于操作的部位设置放气阀；
10）冷凝水的水平管应坡向排水口，坡度应符合设计要求。
物业交接工作注意事项
交接前的准备工作：
一、物业费、停车费等费用
物业向业主所收取的物业费、供暖费、停车费及水、电费等其他费用，前任物业公司有
无已经多收取的费用，如有，在进驻前需跟业委会或开发商进行沟通，索要回逾收的各项费
用，或者对此解决方案有三方签字认可的书面约定。
二、各类能源费
前任物业有无拖欠自来水公司、供电局及燃气公司等各项费用，如有，敦促其交接前缴 清。
三、各类遗留问题
1、车辆刮蹭事件，前任物业有无承诺给业主在物业费、停车费或者其他形式的解决承
诺，进行摸底调查，避免接手之后造成业主费用已交，但承诺的问题还未解决。
2、业主家中有个别特殊问题的，前任物业给业主承诺并未兑现的，摸清情况，由前任
物业进行解决，避免业主日后将其承诺转嫁到新任物业。例如：个别业主减免物业
费等情况。
3、工程遗留问题，要进行摸底调查，掌握小区或业主家中的工程遗留问题的类别、开
发及施工方的维修情况、目前遗留问题的处理情况等。
四、其他准备工作：
1、物业用房的确定
2、各工作岗位人员的准备是否到位的情况 3、办公用品、员工工服等各类物资准备情况 4、工程、保洁的工具到位情况 5、正常办公所需的各类表格等文件
6、垃圾清运、电梯维保等外包服务的考虑，保障交接当日的物业服务正常的开展
7、其他准备工作
交接当天工作注意事项：
一、物业承接查验按照下列程序进行：
1、确定物业承接查验方案；
2、移交有关图纸资料；
3、查验共用部位、共用设施设备；
4、解决查验发现的问题；
5、确认现场查验结果；
6、签订物业承接查验协议；
7、办理物业交接手续。
二、现场查验前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣 工验收资料；
2、共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；
3、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件 4、物业质量保修文件和物业使用说明文件；
5、承接查验所必需的其他资料。
未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补
交的具体时限。
三、物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：
1、共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、
楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；
2、共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；
3、共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设
施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房 等。
四、水、电表进行抄底记录
将公共区域所有的涉及物业的水表、电表的表底进行抄底记录，以交接时点为据，之前
的由前任物业缴纳，之后由新进驻物业公司缴纳。
五、物业费、停车费 两费用均以交接时点为据，
之后的各项费用由新任物业开始计收， 如有业主所欠前任物
业费用，该物业必须依法依约进行收取，不能干扰新任物业的收费工作。
六、对自来水公司、供电局及燃气公司办理相应的用户变更名称手续，将小区能源使用用
户变更为新任物业公司名称。
七、外包服务项目合同及其他合同的交接或重新签订相关合同。
八、交接当天工作可按照“部门对部门”的方式进行交接，即可考虑先进行保安的交接，
由秩序部安排好各岗位人员在交接当天陆续接下各个岗位，随后可分别进行客服、工程、保
洁、绿化等相应交接，均可采取交接方部门对应接替方的部门进行交接，双方对应交接部门
均有负责人，由第三方进行监督，交接完毕要有三方签字确认的交接资料。
工作汇报、交接制度
1、制定本制度目的：为了指令任务得到及时反馈处理
为了各部门工作协调有序，职权分工明细
为了增强团队合作精神，规范公司管理
2、汇报事情的格式：...年...月..日交代的......事情处理进展情况：
......................，已经办好；
................进行中，稍后汇报；
.................进行中，请指示；
3、汇报或交接事情的时间：
汇报时间：上午下班之前汇报一次；
晚上下班之前汇报一次；
有处理不好的事情及时请示，处理好之后继续汇报；
交接时间：按照规定的时间交接事情
4、汇报或交接事情的渠道：
第一、电话方式，当事情紧急或通过其他渠道不能说明清楚时；
特点：快而清楚，浪费话费 第
二、短信方式，通过短息可以说明事情处理情况的时候；
特点：较快而清楚，浪费短信费 第
三、飞信方式，通过飞信可以说明事情处理情况的时候；
特点：较快而清楚，免费 第
四、QQ方式，当QQ在线时并能及时接收到qq信息时；
特点：不及时，但是免费 第
五、当面方式，当我在办公室时或遇到事情处理不好时。 特点：不及时、但是清楚
5、汇报事情的回复：收到方务必及时回复“收到”、“如何处理....”
交接事情的回复：收到方务必及时回复“收到”
6、汇报事情的对象：各部门职员对主管、主管对校长等等
交接事情的对象：各部门之间、各部门成员之间
7、汇报或交接回复的时间：电话或当面汇报、交接方式立即回复；
短信、 QQ、飞信方式在2分钟内回复；
8、汇报事情的奖惩：没有按照规定时间完成指令或任务且没有及时汇报
或交接工作的，按照失职处罚；
按规定时间处理好
事情且处理完美的按工作优异奖励
合肥导航教育 二零一四年六月三十日
关于吉通能源包尔呼顺煤矿移交接收情况的汇报
二〇一二年八月十四日
吉煤集团：
根据吉煤集团《关于移交吉通能源包尔呼顺煤矿相关工作的通知》要求，在吉煤集团郑方银常务副总的主持下，于2012年7月13日在霍林河吉通能源就包尔呼顺煤矿移交工作进行了交接，现将交接情况说明如下：
一、交接工作进展情况
按照吉煤集团郑总的要求，舒矿公司正式接收包尔呼顺煤矿，接收过程中存在的问题下一步进行研究处理。舒矿公司接收后，要立即制定有关人员熟悉该矿相关的地质资料、条件和外部环境，为下一步与河南金煤集团的合作奠定基础。
1、工程移交，按目录包括工程技术档案、地质资料、设计图纸等。经双方归集整理，除现场井巷水深无法入井核对实际工程量外，其他工作全部接收完成。
2、财务移交，包括各种账款、账目、账册、财务资料以及审计报告等。有关的财务报表、基础资料、会计凭证等全部接收，目前就地封存。
3、办公物品及文件移交，包括文件、资料档案等各种文件、合同、合同章等全部接收。
4、物资供应移交，包括物资材料清点，登记造册，办
1 理交接手续等，进行了实地盘点，盘点后的情况见附表。
5、其他事宜，
一是对活动板房情况进行了现场踏查，办公室、宿舍、车库房屋完好，可正常使用，未办理交接手续。
二是对现场设备进行了实物盘点，主要设备有13台，除皮带机和刮板运输机尚未安装使用外，其他设备基本完好。
二、建议
1、继续完成地质补充勘探和水文地质勘探。修改原矿井初步设计方案；
2、应设立专用财务账户；
3、建议将吉通公司负责办理包尔呼顺煤矿有关手续人员继续帮助我们办理该矿手续或调入我公司。
三、问题
1、加快与河南金煤集团合作协议的签订
2、政府应尽快出台资源配置文件；
物业工作汇报
安保人员日工作流程如下：
2014年，广州颐和酒店物业管理有限公司银川分公司中标市民大厅项目，全面负责市民大厅物业、安保、保洁、会务、接待等服务。共有人员168名，其中，安保人员70名、保洁人员53名、机电工程专业人员12名，会议接待：7人。
市民大厅建筑面积大，合署办公部门多，办公人员密集，且开放式办公，周边无障碍通达市民大厅区与，日均办事群众1.5万人次、30多个通道可以无障碍进入大厅地下车库、地下室有近百个各类库房和设备间、市民大厅内不由36部电梯运行、窗口电脑等办公设备、开放式摆放等情况。
物业人员调配管理区域及巡查区域分为：监控室、安检、A、B、C、D区办事大厅及夹层、公共区域、代建局（1-3层）、规划局（1-3层）、规划展示馆（1-3层）、地下室、一号岗、四号岗、室外停车场、停车场一号岗亭和二号岗亭、外围巡逻、餐厅、钥匙库管。
1、区域巡逻：将市民大厅划分为留个巡逻区域，配备电瓶巡逻车，全天24小时对市民大厅实时动态管控，为了防止重大事件发生，大力加强技防工程建设，设立电子监察室和安保应急指挥中心，厅重点地区、重点场所、重点部位的监控网络，为了确保监控视屏的记录和保存，可以及时了解各个监控场所的突发情况发生，同时出现相关意外时具有法律凭据的有关证据，因此利用在市民大厅内部及停车场等重点场所、部位共计安装的1500多个监控设备，建立起了覆盖市民大厅重点地区、重点场所重点部位的监控网络，提高指挥调度和应急处置能力。
2、安检：每天对进入市民大厅的包扫描检查如刀具、矿泉水瓶等，刀具是违禁用品没收后将进行登记，以便还给办事人员，如遇到市民携带矿泉水、饮料瓶进入大厅时我们将会请市民打开瓶盖进行品尝后，无问题的情况下方可进入大厅办事，“认真、负责”是安保人员的职责，为了大厅的安全起见我们无时无刻都会提高警惕、兢兢业业干好本职工作避免给大厅带来不必要的损失。大厅办事人员高峰期可达上万人次，不乏会有上访人员及精神病患者混入，我们将进行跟踪必要时限制其进入市民大厅，安保人员在大厅内进行全面巡查，对进入办事大厅人员仔细观察必要时上前进行询问，如果不是办事且行踪可疑的人员如（推销人员或小偷、醉酒闹事、恶意挑衅及恶意报复窗口工作人员）会经常遇到这种情况发生，此时安保人员会在第一时间去制止。
3、公共区域人员和外围巡逻人员不定时对大楼内外及周边环境进行巡查、检查是否有火灾、偷盗、爆炸等不安全隐患，如发现隐患立即向部门负责人汇报同时进行及时处理。
4、物品出入报备登记：不管上班时间还是休息期间如有工作人员从大厅内拿走所有设备设施该单位没有出示文件一律不允许离开大厅，必须进行报备登记及出示本单位文件方可放行。
5、四号岗：主要职责是进出车辆管理，对市民大厅有车辆通行证者方可放行，前来参观车辆接到通知后方可进入，对外来办事、货运车、没有车辆通行证的车一律不得进地下车库。地下车库安保人员主要负责进入地下车库车辆停放，要严格按照车辆管理制度要求车辆统一摆放整齐，一车一位不得乱停乱放。
6、餐厅：为了确保所有人员的安全，每天中午开饭前调配安保人员前去餐厅执勤，负责餐厅内的治安以及餐厅内提供免费汤类的看管，以免不法分子有机可趁（避免投毒事件发生）。
7、为了保障市民大厅设备、财产安全，规范办公室门锁的管理，落实钥匙管理责任，特制订钥匙管理规定：
①市民大厅办公室统一由安保部钥匙管理员等级分配，备用钥匙由安保部管理人员统一管理。
②大厅内办公室钥匙，各单位办公室工作人员统一将本单位办公室钥匙各领取1-2把，剩余1把均由安保部存档备用。
③严禁将钥匙借给他人使用或另复制钥匙，如因工作需要或遇到特殊原因需要自行复制需要物业服务处领取申请单，由本单位负责人签字盖章后可自行复制。
④如有遇到特殊情况需要使用备用钥匙，必须填好《钥匙借用登记表》方可办理相关借用与归还手续。
⑤如果有钥匙损坏或遗失，请速报本单位，以便及时更换并记录在《钥匙领用或变更登记表》。
9、消防：每月1号、15号对市民大厅所有消火栓进行检查并签到，每周对市民大厅所有钢瓶间、风机房报警阀检查做好记录，同时每天针对楼顶水箱间、地下消防泵房检查并定期打扫卫生。
二、其他
1、每月25号抽调安保人员月出升国旗仪式加强训练。
2、安排安保人员每天下午5:15把市民大厅内的桌椅及设备摆放有序。
3、每月不定时的安排安保人员和消防专员对楼顶、室外停车场卫生做大扫除。
三、存在的问题
1、开放式地下车库进出安全问题，要安装进库车辆的识别系统，避免无关车辆进入地下车库，带来安全隐患，车未分配要重新规范，有车位被占的情况存在，严格控制临时牌照发放数量。
2、进厅安全检查对易燃易爆物品检查时盲点，目前的进厅安检设备不能有效检查易燃易爆物品。
3、两年的维保期已经到期，排查出的一些问题没有解决，工程的交接手续没有办理，交接后维修方面需要投入资金。
4、市民大厅墙面瓷砖脱落的隐患，大厅墙面基本都是用石材装修的，时间长了容易出现脱落隐患，需要自行改造。
5、物业人员素质需要提升。部分物业人员对市民大厅办理事项的部门布局位置了解不够，部分人员服务态度不好。
6、空调的维保期已到期，需要确定新的维保单位。 客服部日工作流程：
市民大厅会议室有9间（市民大讲堂、A70
9、A7
10、B7
12、B7
17、5楼党员之家、培训室、6楼B60
2、应急指挥中心），每天早上到岗后调配会议室服务人员去各个会议室打扫卫生，保持会议室的死角无灰尘、空气畅通无异味。
一、客服专员工作流程
物业服务处是为市民及大厅各单位工作人员提供咨询、引领、物品认领处、维修回访、解决疑难问题的一个服务窗口，每天早上晨会检查员工仪容、仪表、仪态是否合格，并且在着装，服务过程等各个环节进一步细化要求，坚决杜绝消极怠工，带情绪上岗，服务不规范等现象发生，每日上班前部门员工对着装、礼仪进行自检、互检，使客服人员、会议接待员保持良好的服务形象，加强了客服员语言、礼节、沟通及处理问题的技巧培训。部门树立“周到、耐心、热情、细致”的服务思想，主要针对《前台服务规范》、《前台服务规范用语》、《仪态礼仪》、《谈吐礼仪》、《送客礼仪》、《接听电话礼仪》、〈举止行为〉、〈前台办理业务规范用语〉等进行培训。而且每周在前台提出一个服务口号，如“微笑、问候、规范”等。每一个电话都关系到我们的业绩，做好电话记录，客户信息记录，接到维修电话会及时通知相关部门进行处理，每天下午4:30前一一做好维修回访工作。
每天早上我部门8:25到岗，首先对市民大厅9个会议室进行打扫卫生，确保会议室内的整洁、干静、空气畅通。
二、会议工作流程
1、接到会议通知后确认出席会议的人数，会议类型、会议名称、主办单位、会议日程安排、会议标准、会议特殊要求及挥着的风俗习惯。
2、调配人员分工负责，会议前首先要向会议服务人员介绍会议基本情况，说明服务中的要求及注意事项，进行明确分工，能够让会议服务人员清楚的知道会议服务中的整体安排和自己所负责的工作，按照分工各自准备工作。
3、确认会议室内各种用具和设施符合会议通知单的要求（签到台、会议桌椅、签到簿、笔、水杯、茶叶、暖水壶、毛巾）。
4、确认会议室设备就位及清洁无污如：杯具、投影屏幕、话筒、多媒体投影仪、音响、空调、灯光等。
5、核对会议字幕内容是否相符。
6、对会场人数、台型进行最后确认，也可根据客人要求现场改动，
7、检查会场整体是否符合会议摆台标准：台面要整洁，各种杯具干净、齐全、摆放符合摆台标准。 ①茶具要求
茶具不得有破损，必须干净型号要配套，茶杯要按会议人数配放。
②水具要求
不用不保温的暖水瓶， ③茶叶
散装茶叶可事先放入杯中，待宾客就坐后直接冲泡开水。
8、会议开始前30分钟需要把会议室摆台再次检查一遍，包括空调、开灯、检查话筒、投影等。
三、会议过程中注意事项：
1、会议开始后服务人员迅速镇茶倒水，如果需要毛巾，服务人员应先备毛巾，首次斟茶倒水后应在15分钟左右再续水，以后每隔15分钟或20分钟需一次水，也可根据情况来灵活掌握倒水时间，倒水时，右手握瓶，左手的小拇指和无名指夹杯盖，用大拇指、食指和中指握住杯把，将茶杯端起，侧身，在领导的身后缓缓倒水后放回茶杯，一切行为应在客人后面右手方完成。
四、会后清理：
1、会后检查会场内有无与会人员遗留的物品，做好记录并及时归还。
2、与会人员所用的茶杯、毛巾等物品洗刷干净，分别消毒，桌椅擦净并摆放整齐，确保会议时随时可以使用。
3、关闭所有电器设备、话筒、空调等，安全检查后方可离开会场。保洁部日常工作安排
清洁的区域有：①、主楼共7层，每层分为4个区域（A\\\\B\\\\C\\\\D），分为办事区域（1-3-5-7层）和办公区域（2-4-6层）；
共计有29个厅（C5厅、D5厅暂时没有启用）其它27个区域都正常运行。
②、代建局共三层；
③、规划局共三层；
④、展示馆共三层。
⑤、地上停车场（车位1321个）和地下停车场（车位638个）等共计建筑面积
12、6万平方米的环境卫生的工作。
其
一、每天我保洁部人员7:25分准时到达自己的岗位，区域共分为五大板块：
①办事区域，每个厅安排一名保洁员负责；
②、办公区域每两个厅安排一名保洁人员；
③代建局、规划局、展示馆按楼层区域每层安排一名保洁人员；
④、办事楼层的卫生间（1-3-5-7层）男女共16（男8女8）个安排专职人员4名，每天无次数的清洁，因每天办事人员很多平均每天上万人次。
⑤、外围机械、清扫广场、道路，人员清洁死角和车辆清扫不到的地方，区域也是划分到个人负责完成。其
二、每天早7：30-8:50、下午13:30—14:50将所有的区域在办公人员上班之前都清洁干净。每天分为四次清理楼里的垃圾早上9点前和10:30清理垃圾，下午13:30和16：30清理垃圾。因中午在楼层里就餐的人员很多，特别是三层办事人员多吃方便面、盒饭、烤肠、汉堡等产生的垃圾非常之多，为了方便市民在果皮箱旁放上大的敞口的纸箱来缓解中午饭点的垃圾存放，过了吃放点13:30准时收掉。其
三、每天除日常正常保洁的区域工作外，我们部门还有计划工作，每周一统一清洁消防通道46个（用拖布拖、抹布抹灰尘、擦护栏），每天保洁；
周二清理空置房间、厅里的卫生；
周三下午三点集体出外围拾草坪上的白色垃圾、擦各个区域的灯杆、地灯、指示牌、护栏、标识牌等；
周四集体清洁地库停车位的地面（用拖布擦洗地面、用尘推车拖）日常巡回保洁。周五下午部门例会总结一周的存在的问题和解决的方案。周
六、周日是保洁人员最忙的时候，每个保洁人员在这两天都要全面大型的清理区域的卫生，周一至周五只能保洁，特别是公共卫生间在这两天要消毒、冲洗地面、墙面、擦洗隐私门、等工作。周
六、周日我们还要对楼里扶梯（16部）的擦拭、直梯（20部）的轿厢、门的打油保养清洁，扶梯口地毯的清洗；
外围停车场的清扫、擦灰等工作。
因市民大厅办事人员每天上万人每天的工作量大，卫生间保洁的频率不间断，每天卫生间的用纸量非常大比较浪费能否把卫生间里按上一台烘手机；
洗手液丢失严重，为了方便办群众而又减少丢失能否把洗手液固定在墙上，每次添加洗手液就是。为了不影响来市民大厅办公、办事的人员的工作环境，能否规定办公区域每天的垃圾能在早九点前清倒卫生间，下午下班后将工作台的垃圾清理出来，我们统一运送室外，不留隔夜垃圾共同创造美好的工作环境。
工程部日工作汇报如下：
1、从周一至周五每天白班人员为11人、夜班1人、注、【夜班人员每天下午上班后须将市民大厅12部扶梯及一楼形象大屏的关闭至第二天上午八点半下班前须将市民大厅12部扶梯及一楼形象大屏必须开启、包括仔细填写晚上的值班记录】、【如果审批服务局通知节假日或周末有哪些单位不休息、白班人员不变】！
1、工程部每天上午八点半开始为正常上班、八点四十之前必须将各区域办事大厅所有电子门迎、LED大屏、叫号条屏的电源给送上、包括市民大讲堂内大片的播放！
2、工程部上班人员开始巡查对所有的电子门迎、LED大屏、叫号条屏及墙上的电视开启是否正常！
3、强电负责人、弱电负责人、空调负责人、水暖负责人每天最少二遍的巡查及填写各设备设施的运行记录！
4、从周一至周五甚至周末只要有参观团时工程部派专人按审批局综合服务处要求对宣传片的播放与跟进！
5、工程部派专人负责对大讲堂、所有会议室、培训室内开会、学习等活动时的字幕更改、音响设备调试及无线话筒的摆放！
6、工程部管理人员保持每周召开一次例会、了解大家一周的工作汇报与反应的一些问题与建议！【包括部门每月的工作总结上报公司行政部】！
7、积极配合各部门完成领导安排与各单位报修的一切临时性 工作！
8、周
六、周天分班休息、上班人员负责对所有设备、设施的巡检巡查1 两点建议：
一、夏天来临、空调系统直燃机组马上就要停机运行保养了、停机期间、要对管网检查、水质检测处理、管内除垢、杀菌、室外冷却塔注水、制冷切换、磨合、运行观察等准备工作、【因维保期已过】、建议甲方在市场招标专业有资质的维保单位对市民大厅空调整套系统尽快签订维保合同与协议！
二、目前市民大厅内灯具坏的较多、如、灯管、电子镇流器、启辉器、安全出口牌子、疏散指示、螺口节能灯等备件、为了正常管理与不影响市民大厅形象、盼领导尽快拿出方案落实、【详情见物料申购清单】！
2017年3月23日
物业心得汇报
在公司入职学习期间，我对公司每个项目进行了走访。在走访过程中结合我自己的物业工作经验，按照现实情况总结出几点心得体会，在此向领导汇报。
一、提升品质，增加业主认知度。
1、为便于小区管理，对已接管小区设备、设施进行统计、检查，并按照标准制做说明卡、使用卡等。对小区路灯进行编号，对小区监控进行提示。让小区内各项附属设施美观、大方，让参观、检查人员能一目了然。
2、加强小区内业主对物业的忠诚度。为确保物业服务工作的顺利开展，须多渠道、多形式、多角度展开宣传活动。可通过与广告公司合作制作公示栏、宣传栏，在明显区域张贴服务电话，利用宣传画、宣传文字、小区各种对比图形、多媒体等工具将物业服务工作展现在业主面前。增强业主物业服务消费意识，花钱买服务的意识，让业主明白传统的物业管理和新型的物业服务的优劣，使业主理解、认可支持物业服务工作。同时做好调查研究工作，广泛听取业主意见，科学制定物业服务方案。
3、对小区内安全隐患进行排查、维修。每年按季度进行全面检查，结合日常巡检发现的问题，进行一次统一处理。并根据问题进行解决或上交相关部门，对以解决的问题通过宣传栏像业主汇报。完善小区各项配套措施，可根据各项目实际情况配套围墙、岗亭等设施。为物业服务提供基础保证。
4、制定多级日常巡检制度，及时发现小区内各种问题。如客服巡检、保安保洁巡检、项目经理巡检。在巡检过程中做好记录，对发现的问题及时汇报。公司制定相应处罚及奖励机制，根据员工责任心进行奖惩。
5、增加社区文化。根据各个社区居住人员制定相应的社区活动，利用节假日进行，增加与业主的互动，也可根据业主需求与相关部门联合举行各种展板教育活动，与商业部门联合举行服务进小区等活动。同时通过相关渠道进行宣传。做好社区活动记录，检查记录，宣传记录。
6、完善物业各种内部制度、流程。如:客服接电话流程、收费流程、维修上门服务流程、收费流程。物业人员按照工作流程进行业主接待工作。制定各级员工岗位职责、奖惩制度，对在物业突发事件中表现优秀的员工、日常工作中收到业主感谢信及锦旗的员工进行奖励，对在日常工作中因个人原因造成失误的进行处罚。
7、制定员工循环培训计划，重点对客服、维修进行职业培训。通过理论与实践考核，淘汰不合格员工，达到优化管理的目的。
8、采用原始档案和电脑档案双规管理制度，建立小区各种档案。（如催费档案、投诉档案、维修档案等）一份合格的物业档案，可有效避免物业公司损失，公司可利用物业管理档案依法维护企业权利。
二、增加物业附属增值项目，提高物业及相关部门利润。
1、对已接管小区进行分类。了解入住人员情况，了解物业维修基金交付等情况。
⑴对有维修基金的楼栋进行全面排查，检查隐患点，了解业主意见，做出整改计划进行公示。根据业主意愿利用维修基金进行各项整改。
⑵对无维修基金的老旧楼宇，根据每个单元实际情况，做出整改计划进行公示，按照业主意愿进行收费整改。如：单元门、对讲门铃、消防设施、墙面粉刷等。
2、了解已接管小区内服务项目，与对口服务品牌进行连接。在小区内寻找合适场地安装服务项目，由物业公司对日常服务工作进行管理。如饮水机服务、洗车机、快递接收箱、废旧回收等。
3、特约服务。根据小区业主需求情况制定各种特约服务，对小区内业主提供各项免费及收费服务。如年底清洁服务、日常维修服务、日常保洁服务等。
4、根据公司职能，在客服管理上按照实际情况增加房屋租赁、出售中介服务。杜绝小区内出现业主乱贴小广告以及黑中介现象。
5、广泛使用小区宣传栏、公示栏。与大型超市、商城等商业机构合作，提供广告代发（发放到物业通知栏）、活动通知等工作。在小区内举行各种直营活动。与正规旅游公司合作，将旅游公司信息进行宣传。
6、可考虑是否与智慧社区物业APP进行合作，通过APP整合小区内商户、业主。增加物业利润点。
尊敬的各位业主/住户：
今年第二季度，是我管理部按照年初确定的“内抓管理，外抓服务，用行动提升形象” 工作思路抓落实的关键时期，管理部全体员工以对业主、对小区、对公司认真负责的工作态度，扎实做好每一项工作。91天中，物业前台接待业主来电来访4088人次，受理重大投诉18件，安排工程维修2693单，维修公共区域316处。上半年接到业主赠送锦旗5面，收到表扬信21封，很多业主都在不同场合对今年物业工作的新变化给予了肯定和积极评价。
一、下大力解决历史遗留问题
由于种种主客观原因，绿洲有很多历史遗留问题。今年一季度，在公司领导的直接参与下，我们将所有历史问题梳理归类，确定了“先易后难、先急后缓”的工作思路，从四月份起，对照“账单”逐一解决、清理。
（一）工程类
1、按照“逐栋恢复，步步为营”的解决办法，先后修复了6#、1#、7#、8#、9#楼门禁系统，使这些楼宇的安全系数有了一定程度的提高；
2、修复1#---17#楼电梯厅脱落的墙砖；
3、重新粉刷了小区四周围栏和通道护栏；
4、完成了2#、5#楼无障碍通道改造；
5、重新制作并安装了“珠江绿洲文化广场”大幅牌匾；
6、修复了小区部分破损路面，完成了1#楼、超市后侧、15#---17#楼前甬道改造；
7、重新安装、修复了小区围墙灯、柱头灯，改善了小区夜间照明条件。
（二）安全类
1、车辆管理：
（1）取消了15#楼前5个固定车位；
（2）加强了对小区内停车管理，取消了所有长期占道停放的车辆；
（3）对20#楼前停车场实行规范管理，划线后按标识停放，正在调查车辆情况，实行发证管理，为最终实现收费管理创造条件。在最大限度利用现有场地的原则下，保证车辆能进得来，开得出；
（4）为方便购买小件物品业主运送东西，购置了一批小推车；
（5）选定了2处自行车停车场，建设用料正在车间加工，近期开工建设，15日内建设完成；
2、安全管理：
对引起新闻媒体热议、政府部门关注的地下室出租问题、群租问题，通过加强消防检查、摸清租住人员底数、签订安全协议、进行法制宣传等办法进行管理，最大限度地消除隐患。
3、清理违规饲养的大型犬：
在政府部门特别是公安机关的帮助下，6月28日，对小区内不按规定养犬户进行了清理，没收违规犬2只。
（三）绿化类：
1、与项目公司协商，根据现场情况和合同要求移栽、补种了树木和毁损的草坪，解决了四期绿化补种问题；
2、已向法院提起诉讼，寻求解决业主占用绿地而引发的纠纷，法院已经受理，在等待开庭。
二、努力解决影响业主生活的现实问题
物业工作，不是轰轰烈烈的工作，没有惊天的雷声，但它却紧连着业主的生活，影响着业主的心情。物业服务工作做得好，会象如丝般的细雨于无声中滋润着业主的心田。正是基于这种认识，今年以来，我们努力做好服务工作，于平凡之中体现精神。
1、注意做好保洁和绿化工作，为业主营造良好的生活环境。
（1）在全球防控甲型h1n1流感的大背景下，本着对广大业主负责的态度，先后两次召开保洁专项会议，对做好小区公共区域消毒杀菌工作提出具体要求；
小区出现1例确诊病例后，负责任地向业主通报准确情况，做好宣传解释和安抚工作；
（2）高质量地做好路面清洁、大堂结晶和日常保洁工作；
（3）于5月份，安排专业人员先后3次对园区喷洒药物，消灭蚊蝇滋生地；
（4）在1#楼前水池放水养鱼，恢复小区景观；
2、做好防火知识宣传和消防工作，保证业主生命财产安全。
（1）不定期发布通知、温馨提示，向业主普及消防意识；
（2）定期对楼宇消防器材进行检查，使消防设备处于良好状态；
（3）今年6月2日，我小区5#楼发生一起因业主在床上吸烟导致的火灾后，我们及时向广大业主通报情况，告知业主增强防火意识；
（4）加大对地下室、群租户消防检查力度，签订“消防责任书”。
3、与居委会、派出所一起，通过出通知、发提示、个别谈话等方式，做好按规定养犬、文明养犬的宣传解释工作。
4、在市疾控中心、市卫生局先后2次对小区水质突击检测时给予配合，检测合格后及时将情况反馈给业主，消除部分业主对水质问题的担忧。
5、想方设法，按规定检测和维护设备设施，及时排除障碍，保证小区水、电、气正常供应。
6、以积极、主动、负责的态度，认真解决业主户内问题。人工费一律减免，材料费能免则免，全力保证业主生活不受影响，业主真切感受到了物业工作的新变化，多次写信表扬和称赞。
三、努力提升小区的品质和形象
物业工作，说到底是代表广大业主完成一家一户无法完成的工作，既有代表业主对小区的公共设施设备进行管理的职责，也有为需要的业主提供服务和帮助的义务。物业工作做得好，完全可以让业主的房产保值增值。在这方面，二季度我们做了以下几项工作：
1、主动与三间房政府、社区党委和居委会、公安、消防、城管、人防等部门取得联系，汇报我们的工作，扩大绿洲的知名度；
2、支持、配合中国传媒大学学生在绿洲小区组织的向四川灾区儿童捐赠玩具、图书、衣物的活动。发动物业员工今年先后2次向灾区捐款XX余元；
3、在“五•一”、“六•一”期间，组织“与业主同乐”趣味赛，联手有关单位共同举办“右脑开发，提高记忆”讲座和“亲子活动”；
物业交接工作汇报
交接 工作汇报
前台交接工作汇报
物业集中交房工作汇报
三供一业接收物业公司工作汇报