长租公寓模式下承租人权益的法律保护研究
王日珂
(广西大学，广西 南宁 530004)
随着城市化进程的不断加快，以“自如”“蛋壳”为代表的长租公寓成为住房租赁市场的后起之秀，发展日益迅猛。
长租公寓是一种新型的房屋租赁模式，具体是指住房租赁企业对存量房产进行装修升级或者改造，提供多样化配置的出租房源和标准化的物业服务，以满足不同群体居住生活需要的长期出租型公寓。
而所谓住房租赁企业，是指以房屋租赁为主要业务，将自有房屋或者以合法方式取得的他人房屋对外出租，以收取相应租金的企业[1]。
长租公寓模式的基本法律关系大多数可以概括为房屋租赁合同关系、委托代理关系、金融借贷关系三大关系。
其中不变的关系是住房租赁企业与承租人之间的房屋租赁合同关系。
而约束住房租赁企业与房东之间的，有可能是基于房屋租赁合同的租赁关系，也有可能是基于代理合同的委托代理关系，在司法实践中对合同性质的认定仍存在一定的争议[2]。
若在“租金贷”的情形下，承租人和贷款平台之间还会基于借款合同形成金融借贷关系，与此同时，贷款平台与住房租赁企业之间一般都会存在互利协议，但因互利协议的内容有较大的自治性，故互利协议法律关系就不在本文讨论的基本法律关系范围之内。
(一)房屋租赁合同关系
1. 住房租赁企业与房东
可以把住房租赁企业与房东之间的基本法律关系看作房屋租赁合同关系，在这种法律关系下，房东将自己名下的合法空置房源交给住房租赁企业，并赋予后者转租、改装等权利，而住房租赁企业承担依照合同向房东支付租金的义务[3]。
2. 住房租赁企业与承租人
相关房屋转租之后，住房租赁企业与承租人签订《房屋租赁合同》，并形成了新的房屋租赁合同关系。
大多数住房租赁企业采用“低进高出”的方式，将从房东处获得的低价房源，经过统一风格的改装后，再以企业的名义加价向其他承租人出租，并从中取得转租差价来获利，此时的承租人才是本文所讨论的单纯意义上的“承租人”。
在这种情况下，房东与承租人之间并没有直接签订合同，两者之间也不存在任何直接的权利义务关系。
(二)委托代理关系
除了房屋租赁关系外，住房租赁企业与房东之间的基本法律关系也可以被视为委托代理关系，比如双方在合同中约定:住房租赁企业在取得有关授权后，以代理人的名义出租有关房屋。
这种委托代理关系也可以理解为“资产管理”关系，住房租赁企业作为“资产管理者”代理房东打理空置的房产，出租时，住房租赁企业作为房东的代理人以房东的名义与承租人签订房屋租赁合同[4]。
在这种情况下，房东与承租人之间存在着基于租赁合同的房屋租赁关系，双方可以直接基于该法律关系行使权利或者履行义务，而住房租赁企业只是以“居中人”或者“代理人”的身份，为房东和承租人签订合同提供便利，协助两者确立房屋租赁合同关系[5]。
(三)金融借贷关系
在实践中，为吸引更多的目标人群和提高竞争力，许多住房租赁企业会以“信用住”为宣传口号提出“首月0 租金”或“房租月付”等优惠活动，而享受这些优惠活动的前提是承租人需与贷款平台签订“租金贷”业务。
“租金贷”，是指承租人与贷款平台签订贷款合同，合同标的一般是未来一两年的房租，贷款平台将贷款的房租一次性直接交付给住房租赁企业，后由承租人每月按照贷款合同的约定向贷款平台清偿贷款。
在“租金贷”业务模式下，承租人每月支付的对象由住房租赁企业变为贷款平台，与贷款平台之间形成了金融借贷关系，这在一定程度上缓解了承租人的资金压力，同时贷款平台可以借由“租金贷”赚取可观的手续费或利息，而住房租赁企业可以从贷款平台处一次性得到数年的租金以满足企业的融资需求。
“租金贷”从外表上看，似乎是三方共赢的局面，但对承租人来说却隐藏着巨大的风险[6]。
(一)租金被哄抬，不合理上涨
住房租赁企业为了尽可能多地争抢房源，快速扩大规模及抢占市场份额，提高企业的市场竞争力，以高于市场两到四成的价格向房东收房，这无形中抬高了收房价格，扰乱了正常的房屋租赁市场秩序。此外，住房租赁企业囤积房源，将房屋经过装修、改造后再高价出租，从中赚取租金上涨带来的差价，而住房租赁企业对大量房源提高租金出租的行为，必然会导致相近区域的其他房东认为自己的租金低于市场平均水平，而跟着提高房源的租金，最后造成的结果是租金被哄抬，不合理的大幅度上涨，承租人的租房负担进一步加重[7]。
(二)违规装修，承租人生命健康遭威胁
住房租赁企业作为以营利为目的的企业，为了实现利润的最大化，部分住房租赁企业在改装房屋的过程中会不顾法律法规的有关规定以及承租人的人身安全，强行改变住房结构和格局，只为了能多隔出几个房间，多收取几份租金。
这种隔断房通常人多物杂，电器杂乱电线乱拉，极容易造成火灾等严重后果。
也存在着有些承租人刚入住，违规隔断就被有关部门依法拆除的情况，给承租人生活带来极大困扰。
此外，住房租赁企业为减少空置损失，压缩经营成本，提高利润，在装修时偷工减料，使用不符合相关标准、劣质的装修材料；
在装修后未经严格的空气质量检测、不进行充分通风即将房屋投入租赁市场，严重危害了承租人的生命健康。
(三)机构倒闭，承租人无房可住
一方面，有些住房租赁企业将租金组成的资金池盲目用于企业的扩张或者高风险投资领域，这使得企业资金链断裂的可能性大大增加。
这种情况下，有些住房租赁企业卷款潜逃直接“跑路”。
另一方面，有些住房租赁企业不顾商业逻辑，高价从房东处获得房源，再以较低的价格转租给长租的承租人，这种“高收低出”的方式导致企业入不敷出而倒闭“跑路”[8]。
住房租赁企业“跑路”后，房东得不到房屋的租金即要求收回房子的使用权且要求承租人将房子空出，承租人则以已经交付租金为由不肯搬走，矛盾激发后有些房东会以直接换锁等各种方式迫使承租人搬离。
此外，采用“租金贷”模式的承租人被迫搬走后，每月仍需继续偿还“租金贷”，这使得承租人的合法权益受到了极大的侵害。
(四)额外收租，随意摊派费用
为了增加利润，在激烈的市场竞争中站住脚，有些住房租赁企业在承租人入住房屋后，向承租人高价收取水电、网络、物业等基础费用，甚至是捏造的、一些莫须有的、承租人完全没有享受到的各种“服务”费用。
在合同租期届满后，有些住房租赁企业认为承租人不会费时费力纠缠，就以各式各样的由头减扣甚至拒绝返还租房押金，给承租人造成财产损失。
(五)中介私自签协议，承租人莫名“被贷款”
有些住房租赁企业提出“信用租房”的口号来吸引承租人，但在签合同过程中却模糊“租金贷”概念，更有甚者故意缩小隐藏“贷款”字样或者在协议、App 页面做手脚；
有些工作人员还会以快速签约为由直接拿走承租人手机进行操作，承租人以为签订的是正常的房屋租赁合同，但实际上承租人可能已在不知情的情况下签下了贷款合同。
这种情况甚至在一些大型住房租赁企业内也屡见不鲜，严重影响了承租人的权益[9]。
有些承租人在长租公寓“跑路”、被房东强行清退后，仍会不时收到第三方借贷平台各种形式的“催收骚扰”，不仅本人和周围人的正常生活会被打扰，其个人征信也会受到极大影响。
(六)无处维权或者维权成本过高
大多数承租人被收取不合理的高价费用后，无处维权或者跟住房租赁企业反映后得到“不住马上走”等回应，最终只能忍气吞声；
有些住房租赁企业“跑路”后，承租人投诉无门，房屋又被同为受害者的房东收走，承租人无法承担高额的律师费只能求助于法律援助，而更多的承租人选择自认倒霉。
长租公寓模式下的艰难维权之路使得承租人权益面临巨大风险。
(一)建立相应的住房租赁企业管理制度，制定相关法律规范
首先，要加大对住房租赁企业的资格审查力度，建立市场准入制度，将没有资质或者不合格的住房租赁企业排除在市场之外，防止长租公寓市场鱼龙混杂。
同时还应建立市场禁入制度，即把严重违反市场秩序和规则的企业清除出长租公寓市场，并禁止其再行进入[10]。
建立长租公寓自律组织、行业自律协会，制定相关行为细则，建立考核制度，将考核未通过的企业及时进行公布，并予以一定的行业处罚。
同时，还应明确长租公寓相关的装修标准和入住空气质量标准，建立统一的长租公寓质量监测机制和严厉的处罚政策，大力打击群租房、隔断房的情况，以保护承租人的入住健康。
其次，要建立相关的租金监督管理制度，比如住房租赁企业收到租金后必须强制留存一定比例的租金交由法定的金融机构代为保存和管理，以避免企业用预缴的“租金池”盲目扩张市场而造成企业资金压力过大甚至资金链断裂的局面，也可以避免发生房东因收不到租金而赶走承租人的情形。
此外，对“租金贷”的情况，由于住房租赁企业与贷款平台之间一般存在着互利协议，两者结成利益共同体来对抗承租人，承租人自然处于弱势地位并承担了大多数的风险[11]，故需要制定相关制度，在必要的时候可以突破合同，借鉴“关联合同”理论，将基于房屋租赁合同产生的抗辩权延伸适用于有关联性的金融贷款合同中。
若住房租赁企业违约导致租赁合同解除，承租人可以拒绝继续向贷款平台还款，以保护处于弱势地位的承租人的合法权益。
(二)加大政府的参与和帮助力度
为加快司法处理诉讼进程，可以由相关政府部门指定律师事务所集中代理因长租公寓引发的公益诉讼或者集团诉讼，尽快为各利益受损方挽回损失。对因为疫情影响或因为盲目扩张而陷入或者濒临资金链断裂的住房租赁企业，可以采取地方财政或者地方国有企业对其给予一定流动资金的支持和融资优惠政策，以维系其资金链，并进行企业改革或者为善后处理争取时间；
对经营管理不善，经营困难或者已经“跑路”的住房租赁企业，政府或者国有企业在投入流动资金的同时，可以对这类企业进行接管、重整，使其平稳退出长租公寓市场，化解社会矛盾。
(三)严守健康发展和诚实信用原则
住房租赁企业应稳步规划，不应盲目扩张而使自己陷入或者濒临资金链断裂最后被迫“跑路”的局面。
在装修方面，住房租赁企业应在保证承租人生命健康安全的前提下节省装修成本，不可一味逐利而无视道德底线。
在采用“租金贷”形式快速回笼资金时，运营商应做到以下两点:一是确保承租人有充分的知情权。
住房租赁企业在进行“租金贷”模式的推荐介绍时，必须保证所有的信息和风险已经完全披露和释明给承租人。
二是尊重承租人的自主选择权。
在充分进行信息披露和风险释明的基础之上，尊重承租人的意见，由其自主判断是否选择通过“租金贷”模式来享受相应的优惠措施；
不可诱导甚至暗中操作帮承租人办理“租金贷”业务。
(四)增强承租人自身防范和维权意识
承租人要增强自我防范意识，签合同前最好先实地考察，考察是不是隔断房，屋内管道、电线的铺设、室内气味是否正常。
签订合同时要确保合同样式正常，内容权责清晰，对双方违约的赔偿细节以及各种“隐形费用”必须提前问清并在合同上注明。住房租赁企业所给出的承诺也必须落实在合同上，以防产生口头承诺和所签合同内容不一致的情况。同时必须明确支付方式，避免误入“租金贷”，遇到乱收费等可以打电话给相关机构及时投诉。
当长租公寓发生问题时，承租人要敢于维权，首先要注意保存好各项证据，对合同、转账和聊天记录、广告宣传册等证据和资料，及时进行收集整理。
同时积极与房东协商，认清房东也是长租公寓“爆雷跑路”的受害者，双方各让一步，达成协议。
先将自己安顿下来，避免房东暴力收房，导致被迫搬离的情形发生，保证自己合法利益的最大化。
最后通过向市场监管部门举报、报警等手段，让政府公信力介入纠纷中，解决矛盾，或者拨打法律援助热线，通过向法院诉讼、调解等方式要求住房租赁企业承担违约责任。
综上，长租公寓模式是住房租赁市场迅速发展的产物，因相关法律法规不够完善以及监管的缺失，长租公寓模式在加快城镇化进程的同时，也导致作为弱势群体的承租人承担了许多不合理的风险，我们有必要从各个方面采取一定的措施来保护承租人的合法权益。
保护承租人的合法权益，就要建立相应的住房租赁企业管理制度，制定相关法律规范，对相关企业的租金进行监管，做好市场筛选，对不合格的企业进行剔除或惩罚，引用“关联合同”理论保护承租人权益；
政府在必要的时候应向承租人及住房租赁企业提供帮助，使其摆脱“爆雷跑路”困境，保持房屋租赁市场的健康持续发展；
住房租赁企业应秉持健康发展原则，不盲目扩张，以诚实信用原则进行业务活动；
承租人自身也要增强防范和维权意识，以免落入风险之中。