2022年度物业管理处创优工作报告（全文完整）
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V:1.0 精选管理方案
物业管理处创优工作报告
2020- -6 6- -8 8
物业管理处创优工作报告
规范管理
夯实基础
不断提高服务水平 —— 中信 XX 花园管理处创优迎检工作汇报 尊敬的各位领导、各位专家：
首先，我受公司领导的委托，谨代表深圳市中信物业管理有限公司的领导以及中信 XX 花园管理处的全体员工对各位领导、专家们莅临我处检查指导工作表示热烈的欢迎！现将我处创建物业管理优秀住宅小区的工作情况汇报如下：
一、小区基本情况
中信 XX 花园位于滨海大道南山第一站，位于南山商业文化中心区,西邻南山区政府,东邻深圳市高新技术产业园区，北邻深圳大学，是以中信深圳（集团）公司为主开发兴建的高尚住宅小区。小区由 7 栋 9-11层围合式住宅组成，共 399 户，居住人口 1000 余人，入伙率达 100%，占地 24225 平方米，总建筑面积 44379 平方米，其中商业面积为 2621平方米，绿化面积近 10000 平方米，绿化率 60%，地下车库车位 173个。
中信 XX 花园小区外围装有红外线监控系统可对小区外围进行 24小时监控；
供水系统为全自动变频加压二次供水；
配备东芝、广日等名牌电梯 13 部；
保安消防监控中心对讲系统 24 小时可直接与业主双向对讲通话；
消防系统采用温感、烟感、自动喷淋等先进科技布防监控，遇到火警自动报警；
通风设备自动启动，能及时、有效控制险情。总之，小区具有完善配套设施，如临街有各类商铺林四十多间，南山
物业管理处创优工作报告
区学府小学及广东省一级幼儿园教育幼儿园近在咫尺，海雅、岁宝等大型百货商场隔街相望，小区内地下停车场、游泳池、儿童娱乐场、喷泉、会所一应俱全。
XX 花园小区于 2000 年 12 月 31 日正式入伙，由深圳市中信物业管理有限公司负责物业管理。2001 年荣获了深圳市“园林式、花园式”小区的称号，同年 12 月 28 日通过了质量/环境/安全三个体系的认证，成为目前全国第一家同时经过三个体系认证的住宅小区；
今年 5 月，被评为“南山区物业管理优秀住宅小区”。
中信 XX 花园管理处现有员工 31 人，其中管理人员 3 人，维修工3 人，清洁工 6 人，安全员 16 人，会所管理员 2 人，厨工 1 人。员工平均年龄 28 岁，持证上岗率 100%，是一支年轻化、专业化，素质过硬、思想活跃的管理服务队伍。
二、 小区的物业管理情况 深圳市中信物业管理有限公司是中信深圳（集团）公司的下属企业,目前所管理物业总面积达 60 多万平方米，其中包括盐田区唯一获得“国优”称号的海滨花园小区和目前深圳市标志性建筑之一的中信大厦城市广场等。
中信 XX 花园管理处自 2000 年 10 月成立后，遵照中信公司“遵纪守法,作风正派,实事求是,开拓创新,谦虚谨慎,团结互助,勤勉奋发,雷厉风行”的企业精神,大力发扬“特别能吃苦、特别能战斗、特别能敬业”的工作作风，两年来， 在上级物业主管部门的指导下，在物业
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公司的正确领导下，在全体业主的大力支持下，我管理处禀承中信物业“明明白白、实实在在”的服务风格，以高起点、高要求的宗旨进行运作和管理，主要做了以下方面的工作：
1 、提前介入，准备充分。物业公司组建之时，XX 花园管理处正值即将入伙之时，公司各级领导都十分重视,一方面派遣相关技术人员到现场与施工单位一起安装、调试、熟悉和掌握各类机电设备，并从物业管理的角度提出了不少具体的改进意见。另一方面，从其他管理处抽调精兵强将组成 XX 花园管理处筹备小组进行筹备工作。正是由于我们对提前介入工作的重视，使我们较早地熟悉了小区的房屋结构和设备性能，为后来正式接管和入驻打下了良好的基础。
2 2 、率先进行三个体系认证，全面实行规范化的物业管理
中信 XX 花园管理处于 2001 年 12 月获得了 ISO9002、ISO14001、OHS18001 国际标准化管理体系国际、国内的双重认证，是中信物业三个通过该项认证的单位之一。两年多来，围绕三个体系的贯标和考核，我们严格按照三个标准体系的要求开展工作，力争为业主提供目前最先进和完善的物业管理服务。
（1）严格按照体系文件的标准加强日常的管理工作。
通过认证后，要求员工都应熟悉体系文件的内容，公司和管理处每年都进行有计划的培训，要求员工要熟练掌握并认真遵照执行。在日常工作中，管理处的员工从记录表格的填写、整理、归档到各项工作的贯彻落实都能力求按照体系文件的进行，通过加强对日常工作的
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检查和监督，对发现的问题能进行及时的纠正，为我管理处提供高标准、规范化的物业管理服务起到了决定性的作用。
（2）定期进行认真的检查和整改工作，保持物业管理和服务水平的高票标准。每月公司领导都会亲自带队，组织公司有关部门的专业管理人员对管理处的各项工作进行检查和评比，并对检查中发现的不合格项发出书面整改通知，7 天后进行复检，保证了体系文件的有效运行。每周五管理处都会组织班长以上人员对各项工作进行检查，发现问题及时整改。通过定期的周检和月检，使我们的各项工作日趋完善。
3 3 、树形象、创品牌，时刻把业主的利 益放在第一位
（1）积极筹建业主委员会，构建管理处与业主沟通的桥梁。XX花园自入伙以来，管理处就把筹建业主委员会放在重要的位置，经过不断的努力，成立了 XX 花园第一届业主委员会，与业主委员会签订了《物业管理合同》，明确了管理中委托方与被委托方的责、权、利关系，管理处不仅能够自觉接受业主的监督，及时纠正和处理，而且，对于业主和业委会反映较集中的问题，还在宣传栏上建立回音壁将结果公之于众，提高了各项管理工作的透明度。
（2）坚持 24 小时的值班制度。除配电室，中控室、安全班实行24 小时值班外，管理处也实行了 24 小时值班制度，使各种问题都能及时处理。
（3）坚持“安全第一，预防为主”的方针，做好小区的各项安全
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工作。一方面，管理处制定了对突发事件的应急处理方案，对各岗位的安全工作都经常进行检查核实，另一方面，注重对各有安全隐患的岗位，尤其是安全员的教育和培训工作，增强大家的安全意识，通过努力，我小区没发生过安全事故。
（4）加强对各类设施设备的维护工作。
小区内治安消防的设施齐全，硬件条件比较好，管理处十分重视各类设施设备维护检修工作，两年来，先后进行了近 10 多个项目的整改和完善，保证了各项设施处于良好的工作状态。
4、 抓好队伍建设，提高员工素质。
现代企业竞争的焦点是人才的竞争，企业管理的好坏取决于员工的整体素质。因此公司非常重视员工队伍的建设。
（1）建设一支年轻化、专业化的员工队伍。公司对 XX 花园的管理非常重视，不仅在集团公司范围内选拔优秀的管理和业务骨干，而且还从社会上引进了一批高素质的工程技术和各类工作人员，形成了一支年轻化、专业化的员工队伍。
（2）重视培训工作，把员工的业务培训、学习当作头等大事来抓。去年先后外送和内部培训员工近百次。一是将业务骨干分批送到市住宅局组织的岗位培训班参加培训。二是结合公司和管理处的实际制定员工的培训计划和培训大纲，主要通过对员工进行业务技能、企业文化、职业道德等方面的培训。对技术性、专业性强的项目专门聘请专家进行授课，并组织员工进行理论、实际操作的考试，经培训后全体
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员工达到了上岗标准。三是组织有关人员到市物业管理先进单位参观学习、取经，增强感性认识。四是对新聘员工进行系统培训和考核。五是鼓励员工业余时间参加各种业务、技术、文化等方面的培训学习和岗位练兵。通过多种途径的培训，使员工的业务技术和综合素质得到明显的提高。目前，管理处管理人员中具有大专以上 100%，管理人员持证上岗的占 100%，维修技术人员持证上岗率达 100%。
（3）提高员工服务意识，争创物业管理名牌企业。物管公司成立之时就提出了要遵照中信深圳（集团）公司提出“特别能吃苦、特别能战斗、特别能敬业”的企业精神，争创中信物业管理精品的口号。因此，管理处自组建以来，就从员工的自身行为规范到对业主的服务规范，从安全员的军事素质训练到机电维修工的维修技能训练，结合实际情况积极开展了各项岗位练兵活动，教育员工要始终以“业主满意是我们永远的追求”的服务宗旨来开展工作，急客户所急。正常情况下，管理处在接到用户的报修电话后，5 分钟内就能赶到现场处理各种问题。
由于 XX 花园完善的设计和良好的硬件环境，加之管理到位，员工的礼貌、规范的服务赢得了业主的住户的理解和称赞，经常有人到管理处寻求购房和租房。
5 5 、两手抓、两手硬，共建精神文明
创建一个优秀的住宅小区，不仅仅是要创造一个好的外部环境，更重要的是要有丰富的内涵。因此，从 XX 花园入伙开始，就始终注意
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一手抓管理，一手抓小区的精神文明建设。小区入伙两年多来，积极开展社区文化活动，共组织开展各类活动 10 多次，受到业主和住户的普遍欢迎,增强了管理处与业主之间的了解,加深了与住户之间的友谊,出现了许多互相帮助的感人故事；
小区还设有精神文明宣传栏,经常利用各种重大节日及活动,进行以公德、安全、法制等内容的宣传教育，两年来共出主题宣传栏 20 多期，建立和完善了与住户沟通的渠道；
三是积极配合街道办事处、派出所，做好计划生育、环境卫生、社会治安综合治理等社会性工作。通过努力，密切了我们与业主和住户的关系，形成互动双赢的工作氛围，取得了明显的社会效益。两年来，小区内没有发生任何犯罪活动，形成了良好的精神文明风貌。
三、创建优秀物业管理住宅小区工作 今年初，公司和管理处确定了 XX 花园创区优、市优的目标后，先后制定了具体的实施计划和实施方案，具体做了如下几项工作：
1、领导重视，抓好实施。公司领导对迎检工作高度重视，公司根据市优的考评标准和办法，结合 XX 管理处的实际工作情况，认真研究布署创建工作规划和实施方案，组成了以总经理为组长的创建领导小组，并下设创建办公室和 5 个组（即宣传、资料、财务、机电、保安组），保证了迎检工作的组织实施。
2、层层动员。去年初和今年 3 月份，管理处先后召开全体员工参加的创建动员大会，将公司的创建目标、创建决心和实施步骤即时传达到每一位员工，并将责任层层落实到各部门和每位员工。同时，
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公司对创建工作给予高度重视，主管领导经常过问并现场进行指导。
3、进行自查自验做好整改完善。为了确保创建工作各项措施落到实处，加快工作进度，提高工作质量，我们按照市优示范小区考评标准，逐条逐项进行自查，自验，自评，采取边整边改的方法，使各项工作落到了实处。
4、为加强宣传力度，我们在告示栏和宣传栏对创建工作进行了广泛的宣传，使大家对创建工作家喻户晓，业主对创建工作给予了大力的支持和配合，给我们提出很多好的建议。
今天，市考评组的领导，专家们莅临 XX 花园检查、指导工作，这是对我们的最大关怀，在此，我代表管理处全体员工再次表示衷心的感谢！我们要借创建工作之机，深化管理，规范服务，把 XX 花园建成高尚、安全、文明、舒适的住宅小区。
中信 XX 花园管理处
二 00 三年七月 资
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料
总
目
录 创建物业管理示范企业资料总目录
考评标准：按规划要求建设，住宅及配套设施投入使用
1.1.1
深圳市建设工程施工许可证
固定资产投资项目投资许可证
用地红线图
土地使用权出让合同书
建筑工程消防设计审核意见书
建筑工程消防验收意见书
生产经营活动噪声源治理工程验收合格证
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工程质量保证书
民防工程验收证书
燃气工程监督及质量等级证书
深圳市建设工程桩基开工证明书
深圳市建设工程竣工验收报告
深圳市电梯（扶梯）验收结果通知单
深圳市建设工程规划验收合格证
深圳市建设工程环保验收合格证
考评标准：已办理接管验收手续 1.2.1
业主入住验房表 1.2.2
住户家庭成员情况登记表
考评标准：由一家物业管理企业实行统一专业化管理 1.3.1
公司企业法人营业执照 公司物业管理资质证书 公司概况 1.3.5
公 司ISO9001/ISO140011.3.61.3.71.3.81.3.91.4.11.4.21.5.11.5.21.6.11.6.21.6.31.6.41.6.51.6.61.6.71.6.81.6.91.7.11.7.21.7.31.7.41.7.51.7.61.7.71.7.81.7.91.8.11.9.11.9.21.10.11.10.1
记 录 控制程序 1.10.1.2
法律、法规管理程序 1.10.1.3
外来文件控制程序 1.10.1.4
质量/环境/安全方针管理程序 1.10.1.5
信息沟通与协商程序 1.10.1.6
管理评审程序 1.10.1.7
员工培训程序 1.10.1.8
顾客满意度调查程序 1.10.1.9
内部审核程序 1.10.1.10
不合格/纠正预防措施控制程序 1.10.1.11
用户服务管理程序 1.10.1.12
目标制定与评价管理程序 1.10.1.13
物业管理检查程序 1.10.1.14
物业管理方案控制程序 1.10.1.15
员工录用管理程序 1.10.1.16
信息收集和统计技术应用程序 1.10.1.17
建筑物及公共设施管理程序 1.10.1.18
机电设备运行及管理程序 1.10.1.19
消防设施运行及管理程序 1.10.1.20
弱电设备设施管理程序 1.10.1.21
物业接管验收控制程序 1.10.1.22
供应商/服务承包商管理与评审程序 1.10.1.23
采购控制程序 1.10.1.24
装修管理程序
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1.10.1.25
维修服务管理程序 1.10.1.26
安全工作管理程序 1.10.1.27
停车场管理工作控制程序 1.10.1.28
清洁管理程序 1.10.1.29
消杀管理程序 1.10.1.30
绿化管理程序 1.10.1.31
空置房管理程序 1.10.1.32
社区文化活动管理程序 1.10.1.33
物业租赁管理控制程序 1.10.1.34
产品/服务标识管理程序 1.10.1.35
计量器具管理程序 1.10.1.36
环境因素识别与评价程序 1.10.1.37
环境管理方案控制程序 1.10.1.38
污染控制程序 1.10.1.39
化学危险品管理程序 1.10.1.40
对相关方环境施加影响程序 1.10.1.41
能源和资源管理程序 1.10.1.42
环境/安全绩效监测控制程序 1.10.1.43
环境/安全潜在事故控制程序 1.10.1.44
固体废弃物污染控制程序 1.10.1.45
新、改、扩建项目环境管理程序 1.10.1.46
危险辨识和风险评价程序 1.10.1.47
员工职业安全健康管理程序 1.10.1.48
用工管理程序 1.10.1.49
工作环境管理程序 1.10.1.50
安全卫生护具管理程序 1.10.1.51
危险作业控制程序 1.10.1.52
变更（作业状态）管理程序 1.10.1.53
质量/环境/安全法律、法规及标准清单 1.10.1.54
各类人员考核及奖罚办法 1.10.1.55
用户入/退伙作业规程 1.10.1.56
用户投拆处理工作规程 1.10.1.57
统计技术应用指引 1.10.1.58
房屋接管验收标准 1.10.1.59
电工安全技术操作规程 1.10.1.60
低压配电装置检修保养规程 1.10.1.61
柴油发电机运行安全操作规程 1.10.1.62
柴油发电机维修保养规程 1.10.1.63
给排水设备（设施）操作规程 1.10.1.64
给排水设备（设施）维修保养规程 1.10.1.65
水泵操作规程 1.10.1.66
水泵维护保养规定
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1.10.1.67
二次供水管理 1.10.1.68
空调设备（设施）操作规程 1.10.1.69
电梯运行操作规程 1.10.1.70
电梯安全操作规程 1.10.1.71
事故事件处理规程 1.10.1.72
公司质量/环境/安全管理委员会设置 1.10.1.73
消防检查制度 1.10.2
质量保证制度 1.10.2.1
动火作业安全操作规程 1.10.2.2
消防安全责任书 1.10.2.3
消防设施管理检查规定 1.10.2.4
中控室设施运行管理规程 1.10.2.5
弱电设备设施系统维修保养规程 1.10.2.6
仓库管理细则 1.10.2.7
安全管理制度 1.10.2.8
安全员言行规范 1.10.2.9
清洁作业标准 1.10.2.10
清洁作业指导 1.10.2.11
环境因素识别指引 1.10.2.12
重大环境因素评价规定 1.10.2.13
化学危险品仓库管理规定 1.10.2.14
除草、杀虫剂管理规定 1.10.2.15
节约用水规定 1.10.2.16
节约用电规定 1.10.2.17
危害辨识方法指引 1.10.2.18
风险评价方法指引 1.10.2.19
“四期”期间女职工劳动保护规定 1.10.2.20
未成年职工伤残职工劳动保护要求 1.10.2.21
个人防护用品配备及保管发放标准 1.10.2.22
物业项目招投标工作规程 1.10.2.23
安全管理作业指导 1.10.2.24
停车场管理制度 1.10.2.25
入伙准备工作指引 1.10.2.26
物业项目招投标工作指引 1.10.3
收费管理制度 1.10.3.1
物业管理企业财务管理制度 1.10.3.2
关于下达我市物业管理服务收费指导标准的通知 1.10.3.3
便民有偿服务收费标准 1.10.3.4
收取水费、管理费用单据 1.10.4
财务制度 1.10.4.1
收费管理程序 1.10.4.2
深圳市中信物业管理有限公司财务管理制度
物业管理处创优工作报告
1.10.5
岗位考核制度 1.10.5.1
物业管理检查程序 1.10.5.2
管理处专业技术人员月考核评分标准 1.10.5.3
普通员工月考核评分标准（奖励）
1.10.5.4
普通员工月考核评分标准（惩罚）
1.10.5.5
管理处主任月考核评分标准 1.10.5.6
管理处管理人员月考核评分标准 1.10.5.7
XX 花园管理处月考核情况表 1.10.5.8
月检表 1.10.5.9
周检表 1.10.5.10
不合格/纠正预防措施报告
考评标准：物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗，员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨 1.11.1
XX 花园管理处管理人员岗位证书登记表 1.11.2
管理人员、专业技术人员上岗证复印件 1.11.3
管理人员统一着装照片 1.11.4
文明礼貌用语和各项专业服务语言流程规范
考评标准：物业管理企业应用计算机，智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率 1.12.1
公司网页 1.12.2
计算机管理规定 1.12.3
计算机资料管理 1.12.4
收费管理
考评标准：物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定，至少每半年公开一次物业管理费用收支情况 1.13.1
深圳市中信物业管理有限公司财务管理制度 1.13.2
收费管理程序 1.13.3
关于下达我市物业管理服务收费指导标准的通知 1.13.4
关于调整停车场（库）车辆保管收费标准的通知 1.13.5
关于调整我市自来水价格的批复 1.13.6
物业管理收费统计表 1.13.7
物业管理收支季度公布表
考评标准：房屋及其公共设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便 1.14.1
总平面图 1.14.2
机电设备台帐
考评标准：建立住用户档案，房屋及其配套设施属权清册，查阅方便 1.15.1
入伙通知书 1.15.2
业主公约 1.15.3
前期物业管理服务协议 1.15.4
装修管理协议 1.15.5
住户情况登记表 1.15.6
用户情况一览表 1.15.7
验房表
物业管理处创优工作报告
1.15.8
装修申请表 1.15.9
承建商装修责任书
装修施工人员登记表
考评标准：建立 24 小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类资料的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录 1.16.1
XX 管理处 24 小时值班制度 1.16.2
XX 管理处 24 小时值班表 1.16.3
来访登记表 1.16.4
顾客需求登记表 1.16.5
维修通知单 1.16.6
投诉记录表
考评标准：定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达 95%以上 1.17.1
顾客满意度调查程序 1.17.2
顾客满意度调查表 1.17.3
顾客满意度调查统计表 1.17.4
顾客满意度调查意见统计分析 1.17.5
回访记录表 1.17.6
公开信 1.17.7
外部评议“园林式、花园式”达标小区（图片）
1.17.8
外部评议（图片）
1.17.9
住户表扬“锦旗”（图片）
考评标准：建议并落实便民维修服务承诺制，零修急修及
时率 100%，返修率不高于 1% 1.18.1
维修服务管理程序 1.18.2
维修通知单 1.18.3
顾客需求登记表 1.18.4
维修情况统计表 1.18.5
维修服务项目收费标准 1.18.6
维修项目可行性报告
考评标准：主要出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显 2.1.1
XX 花园小区总平面图（图片）
2.1.2
小区引路标识（图片）
2.1.3
标识标牌一览表及小区栋号标识（图片）
考评标准：无违反规划私搭私建，无擅自改变房屋用途现象（图片）
考评标准：房屋外观完好，整洁、外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落，无污染 2.3.1
建筑物及公共设施检查表 2.3.2
建筑物及公共设施巡查记录表 2.3.3
建筑物及公共设施完好率统计表
考评标准：室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损 2.4.1
商铺管理须知
物业管理处创优工作报告
2.4.2
室外招牌、广告牌、霓虹灯设置有序（图片）
考评标准：封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙，除建筑设计有要求外，不得安装外窗及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬（图片）
2.5.1
装修管理须知 2.5.2
统一有序的防盗网（图片）
考评标准：空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀（图片）
考评标准：房屋装饰装修符合规定，未生发危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象 2.7.1
装修申请表 2.7.2
装修施工巡检表 2.7.3
装修许可证
2.7.4
临时出入证 2.7.5
整改通知书 2.7.6
装修承诺书 2.7.7
业主委托书
考评标准：共用配套设施完好，无随意改变用途（图片）
考评标准：共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范 3.2.1
公共设施管理检查规定 3.2.2
电工安全技术操作规程 3.2.3
低压配电装置检修保养规程 3.2.3
柴油发电机运行安全操作规程 3.2.4
柴油发电机维修保养规程 3.2.5
给排水设备（设施）操作规程 3.2.6
给排水设备（设施）修保养规程 3.2.7
水泵操作规程 3.2.8
水泵维护保养规程 3.2.9
二次供水管理 3.2.10
电梯运行操作规程 3.2.11
电梯安全操作规程 3.2.12
设备事故故障处理 3.2.13
事故事件处理规程 3.2.14
动火作业安全操作规程 3.2.15
消防设施保养规定 3.2.16
中控室设施运行管理规定 3.2.17
安全管理作业指导 3.2.18
弱电设备设施系统维修保养规程 3.2.19
安全员言行规范 3.2.20
停车场管理制度 3.2.21
消防检查制度 3.2.22
安全管理作业指导 3.2.23
公共设施管理检查规定 3.2.24
机电设备保养计划表
物业管理处创优工作报告
3.2.25
低压配电运行记录 3.2.26
水泵运行记录 3.2.27
机电设备台帐 3.2.28
设备维修记录 3.2.29
用户维修统计表 3.2.30
维修通知单 3.2.31
建筑物及公共设施完好率统计表 3.2.32
设备设施维修保养表 3.2.33
柴油发电机运行记录 3.2.34
弱电设备设施系统日巡查记录表 3.2.35
弱电设备维修停电停机申请记录 3.2.36
电梯检查保养表 3.2.37
电梯维修保养记录表 3.2.38
环境/安全潜在事故控制程序 3.2.39
操作人员上岗证 3.2.40
计量器具清单
考评标准：外共用管线统一入地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻（图片）
考评标准：排水、排污通畅，无堵塞外溢现象 3.4.1
定期检查，发现问题及时处理。
考评标准：道路通畅，路面平整：井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行 3.5.1
道路通畅，路面平整（图片）
3.5.2
井盖无缺损、无丢失（图片）
考评标准：供水设备运行正常，设施完好，无渗漏、无污染：二次生活供水有严格的保障措施，水质符合卫生标准：制定停水及事故处理方案。
3.6.1
给排水设备（设施）操作规程 3.6.2
给排水设备（设施）维修保养规程 3.6.3
水泵操作规程 3.6.4
水泵维护保养规程 3.6.5
水泵运行记录 3.6.5
二次供水管理 3.6.6
水池（箱）清洗及消毒记录 3.6.7
深圳市水质检测报告 3.6.8
南峰公司消毒药剂说明书 3.6.9
南峰公司水处理服务公司第二次清洗工作记录 3.6.10
深圳市生活用水二次供水设施清洗消毒合同． 3.6.11
给排水系统应急处理方案 3.6.12
停水通知单
考评标准：制定供电系统管理措施并严格执行，记录完整，供电设备运行正常配电室管理符合规定，路灯楼道灯等公共照明设备完好。
3.7.1
公共设施管理检查规定 3.7.2
电工安全技术操作规程 3.7.3
低压配电装置检修保养规程
物业管理处创优工作报告
3.7.4
柴油发电机运行安全操作规程 3.7.5
柴油发电机维修保养规程
3.7.6
高压环网柜房管理制度 3.7.7
变压器房管理制度 3.7.8
机电设备保养计划表 3.7.9
低压配电运行记录 3.7.10
设备设施维修保养表 3.7.11
柴油发电机运行记录 3.7.12
维修通知单 3.7.13
维修情况统计表 3.7.14
建筑物及公共设施完好率统计表 3.7.15
建筑物及公共设施检查记录表 3.7.16
停电应急处理措施
考评标准：电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，无安全事故：轿箱、井道保持清洁：电梯机房通风、照明良好：制定出现故障后的应急处理方案。
3.8.1
电梯运行操作规程 3.8.2
电梯安全操作规程 3.8.3
电梯故障困人救援法 3.8.4
电梯定期保养规程 3.8.5
电梯维修保养记录表 3.8.6
电梯故障应急处理方案 3.8.7
电梯日巡视记录表 3.8.8
电梯维修记录 3.8.9
电梯周检表 3.8.10
电梯季检表 3.8.11
电梯月保养检查记录表 3.8.12
电梯保养合同书及保养安全许可证 3.8.13
电梯保养单位营业执照
考评标准：小区基本实行封闭式管理 3.9.1
小区实行封闭式管理（图片）
考评标准：有专业保安队伍，实行 24 小时值班及巡逻制度，保安人员熟悉小区环境，文明执勤，训练有素，言语规范，认真负责 3.10.1
治安保卫管理须知 3.10.2
安全员统一着装（图片）
4.10.3
安全员 24 小时值班制度
24 小时值班岗位安排表 4.10.5
安全工作日巡检表 4.10.6
夜间查岗情况登记表 4.10.7
物资搬运放行条 4.10.8
来访人员登记表
物业管理处创优工作报告
4.10.9
安全工作值班及交接班登记表
安全员巡查记录表
中控室值班记录表
安全员言行规范
公安部门关于小区无刑事案件发生的证明
考评标准：危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施（图片）
4.3.1
危及人身安全处有明显标识（图片）
考评标准：消防设备设施完好无损，可随时起用，消防通道通畅，制订消防应急方案 4.4.1
公司质量/环境/安全管理委员会设置 4.4.2
消防检查制度 4.4.3
动火作业安全管理操作规程 4.4.4
中控室设备运行操作规程 4.4.5
消防管理须知 4.4.6
员工培训程序 4.4.7
消防设施保养规定 4.4.8
用户安全责任人和联系人名单 4.4.9
动火作业申请表
整改通知书
中控室消防设备监控运行记录表
消防演习方案
消防器材检查记录表
消防工作周检记录
消防演习实施（图片）
消防通道畅通（图片）
考评标准：机动车停车场管理制度完善，管理责任明确，车辆进出有登记 4.5.1
停车场营业执照及税务登记证 4.5.2
停车场许可证 4.5.3
停车场管理须知 4.5.4
停车场管理规程 4.5.5
安全员言行规范 4.5.6
车辆出入卡 4.5.7
值班安排表 4.5.8
车辆出入登记表 4.5.9
停车场车位平面示意图（图片）
4.5.10 车辆有序停放（图片）
4.5.11 机动车辆管理制度
考评标准：非机动车辆管理制度完善，按照规定位置停放，管理有序 4.6.1
自行车、摩托车管理规定 4.6.2
自行车、摩托车停放有序（图片）
考评标准：环卫设备完善，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站 5.1.1
环卫设备清单 5.1.2
环卫设备设置实物（图片）
物业管理处创优工作报告
考评标准：清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁 5.2.1
环境卫生管理须知 5.2.2
清洁作业标准 5.2.3
清洁作业指导 5.2.4
清洁工作日巡检表 5.2.5
整改通知书 5.2.6
物品采购申请表 5.2.7
物品领用登记表 5.2.8
服务项目外包质量检查记录表
考评标准：垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀 5.3.1
消杀工作标准 5.3.2
消杀工作记录 5.3.3
服务项目外包质量检查记录表 5.3.4
消杀合同 5.3.5
整改通知书 5.3.6
垃圾清运合同
考评标准：房屋共用部分共用设施设备无蚁害 5.4.1
白蚁防治管理规定
考评标准：小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物 5.5.1
干净整洁的小区（图片）
考评标准：房屋共用部分保持清洁，无乱贴乱画，无擅自占用和堆放杂物现象，楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持干净 5.6.1
清洁作业标准 5.6.2
清洁作业指导 5.6.3
房屋共用部分清洁（图片）
考评标准：商业网点管理有序，符合卫生标准，无乱摆摊点，广告牌和乱贴乱画现象 5.7.1
商铺管理须知 5.7.2
商铺网点登记表 5.7.3
商铺有序管理（图片）
考评标准：无违反规定饲养宠物，家禽家畜 5.8.1
饲养家禽、家畜及宠物管理规定
考评标准：排放油烟、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染 5.9.1
外墙无污染（图片）
考评标准：小区绿地布局合理，花草与建筑小品配置得当 6.1.1
绿化管理程序 6.1.2
绿化养护工作记录 6.1.3
绿化养护合同 6.1.4
绿化苗木清单 6.1.5
“花园式、园林式小区” 奖牌（图片）
考评标准：绿地无改变用途和破坏，践踏、占用现象 6.2.1
小区绿地（图片）
6.2.2
绿地告示牌（图片）
物业管理处创优工作报告
考评标准：花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃 6.3.1
小区绿化（图片）
考评标准：绿地无纸屑、烟头、石块等杂物（图片）
6.4.1
小区绿地整洁（图片）
考评标准：落实培训制度，人员培训有计划、有考核、有记录。
7.1.1
物业管理公司 2003 年培训计划 7.1.2
XX 管理处 2003 年培训计划 7.1.3
会议培训签到表 7.1.4
培训记录表 7.1.5
意见征询表 7.1.6
培训效果跟查表 员工培训档案 8.1.1
精神文明建设公约 8.1.2
社区文化活动实施方案 8.1.3
社区文化活动记录表 8.1.4
社区文化活动计划 8.1.5
社区文化宣传栏（图片）
8.1.6
开展有意义、健康向上的社区活动（图片）
8.1.7
配合居委会开展各项活动（图片）
8.1.8
XX 花园暑期游泳培训通知 9.1.1
物业管理费收缴协议书 9.1.2
物业管理费、本体维修基金年度公布表 9.2.1
会所有偿服务登记表 9.2.2
游泳池开放通知 9.2.3
会所收费价目表 9.2.4
暑期游泳培训通知 9.2.5
维修有偿服务价目表 9.3.1
物业管理经营状况表
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