房屋租赁经营市场化操作之我见

王长水

摘要：房屋租赁经营市场化是房屋租赁市场不断发展的必然要求，但市场化经营如何操作是目前出租人面临的难题和困惑，也是房地产界很少有人涉及或探讨的课题。笔者根据长期从事公房租赁经营工作的实践，按照遵循价值规律和市场供求关系的原则，提出一套不成熟的房屋租赁市场化操作规程，试图对此进行探讨，愿与同行切磋。

关键词：房屋租赁;市场化经营;操作方案

目前，随着房屋租赁市场的不断发展，房屋租赁经营市场化操作问题显得越来越重要。但据笔者了解，很多房屋出租人不懂得租赁经营市场化的含义，操作中往往不知所措，存在着盲目性和随意性。房屋租赁经营怎样才算市场化？如何科学准确地操作？本文拟对此问题谈点拙见。

1 房屋租赁市场化的内涵

到底什么才是真正的房屋租赁市场化？这是操作前必须首先弄清的问题。房屋租赁市场化的内涵，笔者认为主要包括两个方面：一是房租价格必须达到市场租金水平，即达到包括折旧费、维修费、管理费、贷款利息、房产税、保险费、利润和地租8项因素的商品租金水平。这是房屋租赁市场化的基础。二是房租价格的确定方式要利用市场机制，即按协议计租或招标计租等方式，价格的高低由房屋租赁市场供求关系来决定。这两个方面是有机统一的整体，缺一不可，只把房租价格提高到市场租金水平而仍沿用统一标准计租的方式，或者只利用协议计租等方式而租金标准达不到市场租金水平都不是真正的或完全的市场化经营。以房屋价值为基础，并受供求关系影响的租金价格才叫市场租金。由此看出，市场租金要求达到8项因素的商品租金水平，只是一个理论价格，具体到某一套房屋在某一个时期的租金价格可能低于商品租金水平，也可能高于商品租金水平，但对所经营的全部房屋在整个租赁经营过程中从整体上应当围绕商品租金水平上下波动，这才是市场化经营所追求的目标。

2 房屋租赁市场化操作方案

具体到一套房屋市场租金如何确定，笔者提出以下操作方案：

2.1 测算一套房屋的市场租金理论价。市场租金理论价，就是理论上的市场租金，即不考虑市场供求关系，按照8项因素测算出来的商品租金价格。

2.2 用调剂因素调整市场租金理论价。考虑到房屋的不同用途、地理位置、环境及周边同类房屋租金价格等因素，对市场租金理论价进行调整。非住宅房屋还要根据房屋给承租者带来的不同效益来确定。用调剂因素调整后的市场租金理论价就可以作为出租方协议计租的参考价和招标计租的标底价了。

2.3 确定计租方式。协议计租和招标计租均是充分利用市场机制提高房屋出租收入的有效手段。协议计租是根据房屋租赁市场行情，由租赁双方协商确定房屋租价的计租方式，体现了一定的市场调节因素。招标计租是协议计租的一种特殊形式，更充分体现了市场机制的作用，带有更强的竞争性质，是使出租房屋获得最佳经济效益的一种形式。出租人在确定采用哪种计租方式时，主要看市场供求关系。当房源不足、供不应求时要考虑招标计租;当房源充足、供求平衡或供过于求时则要考虑协议计租。

2.4 确定出租价格。有了第二个阶段确定的协议计租参考价或招标计租标底价，出租人在房屋出租时就有了底数。如是招标计租，以此标底价进行招标操作就行了;如是协议计租，出租人在谈判协商过程中还必须学点谈判艺术，学会讨价还价。掌握的原则是：成交价可围绕参考价上下浮动，能高则高，能低则低，灵活机动，追求参考价，但不死守参考价，不少要一分钱，但也要避免房子长期空置。

3 需要补充说明的几个问题

3.1 为什么房屋租价必须以达到8项因素的市场租金为理论价？市场租金是以住房价值为基础的，低于市场租金水平就实现不了住房的价值，也就没有效益，就不是市场化经营，或者说就根本谈不上什么经营。

3.2 为什么不能只凭市场行情或经验来确定租金标准？确定一套房子的市场租金时虽然可以参考同地区同类房子的租赁市场行情，但市场租金和市场行情是两个截然不同的概念。市场行情的价格虽然也是价值的表现，市场行情虽然也反映了供求关系，但市场行情的这种表现和反映却是整体的、模糊的、粗线条的。对某一套房子来说，有它自己特有的价值和供求关系。因此只参考市场行情来确定一套房子的租价必然存在着一定的盲目性和不准确性。凭经验来确定盲目性就更大了，很可能使租价不是偏高就是偏低，高了，則可能造成低成交率，使房子空置;低了，则造成房屋租金收益损失。

3.3 市场租金怎样才能随行就市“随机应变”？价格以价值为基础，但又必须受到供求关系的影响，价格围绕价值波动是价值规律的基本内容。在确定一套房子的租价时虽然要以市场租金理论价为基础，但也只是一个“参考价”，具体交易中不能死守不放，必须“见风驶舵”。实际操作中应注意以下四点：

3.3.1 出租人在和承租户协商租价时，要充分尊重市场（不是市场行情），认真分析每一套房屋的供求关系。不能“一口价”，要允许承租户讨价还价，从承租户的讨价还价中把握该套房子的供求关系，并根据供求关系及时调整自己的报价，做到“随机应变”。改变过去那种把承租户放在被动地位的做法，平起平坐地谈判;改变过去“宁可空置也不降价、多人争租也不提价”的做法，牢牢地抓住市场，抓住顾客。

3.3.2 要根据供求关系的变化及时调整租金标准。协议租金一旦确定较长时间内不作变动或者只提不降，这是房屋租赁经营中存在的突出问题。出租人要随时注意供求关系的变化，该提价的提上去，该降价的降下来，这才符合市场化经营的规律。为此，出租人在和承租人签订租赁协议时，租期不宜太长，不建议超过三年。

3.3.3 出租人要敢于和善于赚取超额利润。价值规律告诉我们，价格不仅要围绕价值波动，而且还可能有较大幅度的波动。在市场经济条件下，市场租金是受供求关系影响的，有一部分房屋的租价超过价值，也就可能有一部分房子的租价低于价值或实现不了价值（某一时期空置），只有部分房子的租价超过价值才能弥补低于价值的不足部分，才能从总体上达到市场租金水平。因此，出租人在协商议定租价时，也要视市场供求关系最大限度地要足身价。

3.3.4 结构、位置、用途等都相同的房屋允许有不同的租价。按照市场供求关系决定价格的原理，相同的房子不一定是相同的租金价格。出租人要善于利用市场租金知识说服承租人，让承租人明白，市场租金没有统一的标准，不能攀比，协议计租就是“双方情愿”，与第三者没有关系。

4 结语

房屋租赁经营市场化操作问题，关乎租赁双方切身利益，也关乎房屋租赁市场的正常发展。尊重价值规律，依据房屋租赁市场供求关系是做好房屋租赁经营市场化工作的关键，也是促进房地产租赁市场平稳健康发展的重要因素。

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