既有住宅加装电梯相关问题探讨
林 娟
（胶州市市场监督管理局 胶州 266300）
既有多层住宅加装电梯工作是伴随着经济社会发展和老龄化进程的加快而出现的社会关注热点。据《第七次全国人口普查公报（第五号）》,我国60岁及以上人口占18.70%（2.64亿）,其中65岁及以上人口占13.50%[1]。随着经济社会的发展以及20世纪开展的计划生育政策,我国人口老龄化将进一步加深；
老龄化必然成为一个趋势,同时也是今后较长一段时期面临的基本国情,人口老龄化既是挑战也存在机遇。对于老龄化现象,既增加了社会成本,又减少了劳动力,用工荒的发生,使我国经济发展面临挑战；
与此同时,绿色发展、高质量发展也应运而生,各类养老产业也成为培育的新热点,其中为了解决老龄人的出行问题,老公房加装电梯也顺应发展。
近两年国务院工作报告和各地方的工作报告中均有提到,鼓励有条件的住宅加装电梯,提高生活质量,解决老龄化社会的老人出行难题[2]。然而,针对既有住宅加装电梯,国家没有发布统一的政策性文件以及国家标准,基本是各地方政府协同相关部门制定加装电梯相关的地方规范或地方标准。本文将从制度体系方面进行分析,并提出相关建议。
我国对于老旧住宅加装电梯,没有统一的政策规范,但也基本形成了统一的流程,即征询—审批—选型加装（含资金筹集）—检验—使用登记,相关制度均是从这几个方面进行展开和落实。
1）征询。征询首先从本楼道中的每家每户开始,达成加装电梯的意愿,重点是低层住户的意见和建议,其次是大楼的业主的意见,最后是整个小区的征询意见。通过3个方面广泛征求意见,达到统一的认识和建议。
依照《中华人民共和国民法典》[3],从2021年开始,加装电梯的业主表决办法发生变化,和过去相比,表决比例更细化：加装电梯幢的业主意愿征询通过比例,由原先简单地由业主的67%,更加细化为面积的67%和人数的67%参与表决,凸显其代表性和广泛性；
不仅如此,还需要满足专有部分面积的75%以上的业主且参与表决业主人数的75%同意。如果加装电梯需要占用小区业主共有部分的,还应当征求建筑区划内全体业主意见。经过改变后,相对于原有的表决办法,更尊重业主代表的权益,通过率也将会进一步提高,有利于加装电梯的顺利实施。
2）审批流程。电梯加装工程,不仅需要考虑出行方便,同时还需考虑是否影响房屋安全,审批环节不可或缺。其中至少涉及规划、建设、住建、市场监管等政府多个部门,假如由一个部门再一个部门进行审批,一台加装电梯手续全部完成,不仅时间耗费长,也会出现部门之间互相推诿,找不到审批主体的问题。为了有序推进既有多层住宅加装电梯,按照“能加尽加,愿加快加”的原则,实现加装电梯行政审批“一站式”服务,成为行之有效的方法,可以利用现有信息化手段,通过现有政府办事平台“一网通办”等,明确各部分的责权,规范办事流程、办理时限和收费标准,完善政策机制。
3）资金筹集。资金筹集一直是影响加装电梯工程推进的关键因素,而且对业主的考验也最大,住在楼层高的业主和楼层低的业主的需求不一样,意愿也不同,导致出资金额和出资比例很难达到统一的要求。目前的通常做法,资金筹集由3个方面组成：（1）通过政府推出适当的奖励政策,通过不同的奖励幅度,鼓励加装电梯的尽快实施,促使加装电梯的快速推进；
（2）释放住房公积金红利,可以提取住房公积金用于既有多层住宅加装电梯；
（3）使用业主房屋大修基金,不足部分再进行自筹,并通过一定的措施和规范,以规定相应的出资比例。例如,上海市制定了《既有多层住宅加装电梯不同楼层业主出资指导区间》（以下简称《指导区间》）[4],这份《指导区间》的发布,针对电梯的入户方式、楼型和结构的不同,以及是否开挖地面移装相关管道等,进行分类指导,划分资金的分摊比例,有力地促进了居民意愿统一和达成共识,有序地推动了既有多层住宅加装电梯工作。通过类似方式,有效地解决了加装电梯的资金问题。
4）使用管理。老旧住宅电梯加装完成后,通过监督检验,使用登记后,其后续的使用管理,完全按照TSG 08—2017《特种设备使用管理规则》[5]的要求进行,是否适用,存在较大的疑问。老旧住宅加装电梯属于新生事物,要真正用好、管好,需要创新管理模式。原有管理模式首先需要落实使用单位,很多加装电梯后的使用管理是由业委会或者楼栋居民单独管理,甚至有部分是楼栋内业主来实施管理,而不是由物业管理单位进行,找不到真正的使用管理单位,无法履行使用管理责任。为此,各地均在根据实际情况,制定相应的地方标准或者相关规则,用来规范后续使用管理[6]。
据不完全统计,山东省胶州市近两年已加装了近200台电梯,2022年还计划加装100台左右,从加装电梯的情况分析,需要重点关注以下3个方面。
1）程序完善性。胶州市坚持共商共建,化解电梯加装“棘手事”,在具体工作中问需于民,按照“一小区一方案”的原则,从居民最关心的电梯安装位置、方案设计、资金筹措问题出发,开门征集“金点子”,制定电梯加装项目“菜单”,引导居民按需“点单”,方案敲定后在小区公示,接受居民监督评议,让居民成为老旧小区改造的“主角”。
目前,加装电梯制度体系已经基本建立,社会共识也不断提高,协调管理机制日趋完善,并且逐步从“个案”向“量产”转变。从居民意见征询到投入使用,有了一套完善的做法。但是加装电梯从工程量来看,依然烦琐复杂,从煤、电、水、气和低压电器通讯到电梯的井道、机器设备安装均有涉及,包括建设、工程、验收和使用的相关环节。各省、市、区相关部门,尤其是街镇居委,在不断探索、积极创新,边试点实践、边破解瓶颈,形成一系列创新性做法。
加装电梯应该以问题导向来解决业主实际困难,改善和方便居民上下楼,首先做到安全,其次是合适,最后才是经济和节约。加装电梯的建筑设计应当做到平面布局合理、安全,注重与原有建筑及相邻建筑的协调,尽可能减少对周边房屋建筑的影响,尤其需要考虑对低层住户的影响,特别是采光和噪音的干扰。
2）增加居民获得感。电梯加装最难的是“开头一公里”,群众意愿是关键。作为胶州市既有住宅加装电梯“样板工程”的澳门花园小区,“早改早舒心”不仅在改造前深入人心,改造后更是切实地得到了“舒心”的实惠。近年来,胶州市不断加大“老楼加装电梯”推进力度,这项“民心工程”是通过城市有机更新,推动既有住宅改造,应对老龄化社会的有效手段,是解决老年人等行动不便群体上下楼难题的重要举措,既能有效提升居民生活品质,改善居民生活条件,又能为存量住房赋予新的功能,提升城市品质。要想让本幢居民全部满意,须有创新思路和方法。不仅要关心楼层高的居民的出行难问题,同时也应该关注低楼层住户的实际困难。住高楼层的用户,特别是家里有老人的,希望尽快加装电梯,即使高楼层的多出点费用,其加装意愿也较高,只是希望楼里的居民尽快同意安装。但住在一楼的用户表示不是所有的情况都适合装电梯,尤其是楼下公共空间已经很拥挤的。例如,加装电梯的建筑设计,是否可以充分考虑顶层空间的利用,将顶层部分空间转换为低层住户的储存室,让低层住户也有乘用电梯的需求,让所有业主有充分的获得感。
3）幸福指数不断提高。胶州市始终坚持以人民为中心的发展理念,将加装电梯作为老旧小区改造的“先手棋”,2020年以来,已为24个老旧小区加装电梯,惠及居民约1万余人。打造了老旧小区加装电梯的“胶州模式”,全面提升了居民的幸福指数。
要想把加装电梯的实事做好,须充分考虑各方利益,而不是为了加装而加装,同时从安全角度,须做到如下几个方面,让居民放心使用：（1）对低楼层的住户,可以适当给予一些经济补偿,弥补他们的需求；
（2）电梯安装以后的使用管理纳入物业管理范围,落实安全保障,对于今后的修理、维护和年检工作有一个长期的规划,同时也能提高应急处置能力；
（3）推行加装电梯安装监控系统,纳入智慧监管服务平台,实现“一网通管”,进行智慧监测,一旦发现故障或困人,及时推送信息,并及时响应。
1）搭建沟通平台。充分发挥党组织和党员的引领作用,街镇和居委会牵头,业委会和物业公司配合,业主代表积极参与,加快形成合力,业主有充分发表意见的平台,形成良好的工作局面。融合邻里关系,推进电梯后续管理。通过加装电梯过程中的表决等各种流程,不仅密切了邻里之间的关系,同时也加强了楼上楼下的沟通。虽然低层和高层业主之间有矛盾,一旦通过沟通、协商和各自的让步,最终完满解决了以后,便会增进新型邻里关系的发展,有助于社区的共治发展形式的确立,为今后电梯的维护费用、修理费用等筹集使用提供更好的支持。
2）构建制度体系。（1）对各小区加装电梯的可行性进行评估,符合加装条件的,按照“可装尽装”的原则,指导开展启动加装电梯的全覆盖工作；
（2）后续管理及时跟进,电梯加装完成后,如何保证电梯的安全运行,是业主更关心的实际问题；
（3）建立资料档案的相关管理制度,加强加梯后的运行、管理、维护机制的制定。
3）创新电梯维保模式,引导业主在加装电梯方案表决时,提前考虑和约定后续的日常运行维护等各类问题,鼓励采用“电梯设备+维保服务+保险机制”一体化采购模式,由保险机制的介入,解决用梯的后续问题。
4）培育新型养老产业模式。随着我国老龄化人口的增加,养老成为社会广泛关注的热点,既有住宅加装电梯后,不仅方便了老人的出行,同时也为居家养老模式提供了有益的尝试。有了垂直交通运输工具,居家老人不仅可以通过轮椅出行,同时有助于医护人员和医护设备的快速到位,减轻或降低人们对疾病的恐惧和担心,为居家养老提供了定心丸和催化剂。
随着加装电梯数量规模扩大,建议加强部门间协作,推进与加装电梯企业持续沟通,在电梯维保监管方面探索更有针对性的适用方案,为居民提供更多样的选择和更安全的保障。
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